建发国际上半年收入降47.9%但归母净利仅降9.7%，合同负债增至1588亿元。销售端展现韧性，权益销售额488.7亿元，核心城市战略成效显著。公司聚焦一二线投资，融资成本降至3.0%，净负债率22.1%，财务稳健。管理层表示行业仍在筑底，应保持审慎。
在当前房地产行业深度调整的大环境中，建发国际控股有限公司（以下简称建发国际）于8月28日举行了2026年中期业绩沟通会。会上，管理层明确表示，尽管部分指标有所改善，但整体行业仍处于筑底过程，尚未实现全面复苏，对市场前景应保持审慎乐观态度。
根据建发国际发布的中期业绩报告，2026年上半年，集团录得总收入约178亿元（人民币，下同），较去年同期大幅缩减约47.9%。其中，物业开发分部的收入约为152.5亿元，同比降幅达到52.6%。然而，在收入规模显著收缩的同时，集团期内归母净利润约为8.3亿元，同比降幅仅为9.7%，展现出较强的利润韧性。
这一看似矛盾的数据背后，主要源于交付节奏的错位。数据显示，上半年公司并表项目的竣工面积从去年同期的190.1万平方米下降至102.1万平方米，降幅达46.3%。大量房源计划于下半年交付，使得期内的竣工体量暂时性收窄。与此同时，期末合同负债攀升至约1588亿元，相较于年初的1235亿元增加了约352亿元。这笔庞大的已售未结房款，正是未来收入确认的“蓄水池”。
利润率的提升也印证了这一点。上半年，集团毛利率达到14.3%，归母净利率为4.6%，分别较去年同期提升1.4个百分点和1.9个百分点，显示出在结算规模缩减的情况下，项目质量与利润空间得到了一定保障。
在销售端，建发国际的表现优于行业平均水平。2026年上半年，集团累计实现权益合同销售金额约488.7亿元，同比减少8.4%；权益销售建筑面积约177.0万平方米，同比减少11.8%。值得注意的是，尽管规模有所收窄，但销售均价提升至2.65万元/平方米，且在38个城市中进入了当地市场占有率前十名。
具体到项目层面，其“灯塔”战略对业绩的支撑作用十分明显。例如，位于杭州的栖湖云庄项目，凭借其高端产品定位，在上半年累计贡献了超过36亿元的销售额，使得杭州跃升为集团第二大销售城市，权益销售额达70亿元。同样，厦门的首座灯塔项目宸启瑞湖二期，在二季度成为当地金额销冠，助力厦门成为集团第三大销售城市。
期内，集团物业开发现金回款约617亿元，这一数字甚至超过了当期合同销售额，表明公司对于历史存量房款的回收能力强劲。然而，回款虽强，但并表结算收入却相对滞后。除了交付规模因素外，越来越多的项目采用联营、合营等表外合作模式，也是导致“签约强、结算弱”的重要原因。根据财报，上半年集团分占联营公司收益达到8.98亿元，同比大增121%，成为税前利润的重要来源。但按照港股会计准则，这些联营项目的销售收入并不并入上市公司报表，仅以投资收益的形式体现。
在土地投资方面，建发国际展现了谨慎且聚焦的策略。上半年，集团共获取16宗地块，全口径拿地金额为296亿元，较去年同期的495亿元明显收缩，拿地销售比由70%回落至46.4%。投资节奏上，前五个月保持蛰伏，而6月则集中发力，在深圳、上海、杭州、苏州等核心城市合计投入超过150亿元，占上半年拿地总额的七成以上。
投资布局依旧紧扣“一二线核心城市”战略。管理层在业绩会上强调，新增土地全部投向了一线和二线城市，对于三四线城市，仅在具有品牌优势和深耕基础的少数市场适度参与。其中，最具代表性的动作是时隔多年重返深圳市场。6月12日，建发国际历经291轮竞价，以35.25亿元的总价斩获深圳前海桂湾地块，楼面价达9.59万元/平方米，计划打造为华南地区的灯塔项目。此外，公司还耗资72.89亿元拿下上海静安大宁地块，这是近两年来静安区出让规模最大的纯宅地，定位为上海第二座灯塔项目。在8月28日当天，公司还在合肥以43.9%的溢价率竞得一宗地块，持续巩固在结构性机会城市的布局。
截至6月末，建发国际土地储备的可售面积约1038.6万平方米，对应货值约2092亿元，权益比例约78%。值得注意的是，2022年及以后获取的地块占土储总量的84%，显示公司库存结构较为健康，多为市场下行期获取的优质地块。
财务安全方面，建发国际的资产负债表保持稳健。期内，公司融资成本约1.97亿元，较上年同期的4.67亿元大幅下降。有息负债的平均融资成本降至3.0%，较2025年末再降16个基点。期末净负债率为22.1%，同比下降13个百分点，处于行业低位。
资金流动性方面，期末银行及手头现金约为618亿元。虽然流动负债总额约2252亿元，但其中约1588亿元为无需即时偿付的合同负债。若剔除该部分，公司实际面临的短期偿债压力相对有限，财务安全垫较为充足。
展望下半年，管理层透露，新项目的推盘主要集中在9月至12月，下半年的推盘量将略高于上半年，但整体会保持适度规模。基于当前的土地储备和市场策略，公司对全年销售实现增长抱有信心，但仍将坚持“以销定投”的谨慎原则，在行业尚未明确复苏前，保持战略定力。
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