建发物业发布2026年中报，营收21.57亿元增18.3%，归母净利增11.2%。基础物管贡献超六成收入，非住赛道外拓同比增74%，科技降本超千万元。公司现金储备充裕，增值服务多点试水，未来将向高毛利业务倾斜。
2026年过半，物业管理行业依旧在深度调整的浪潮中前行。当住宅增量见顶、存量竞争进入白热化阶段，如何找到穿越周期的路径，成为每家物企必须作答的考题。8月27日，建发物业交出了自己的中期答卷，在稳固基础服务底盘的同时，其市场化拓展与创新业务布局正勾勒出新的增长轮廓。
中报数据显示，建发物业上半年实现营业收入约21.57亿元，较2025年同期的18.23亿元提升18.3%；期内溢利约为2.46亿元，同比增长11.3%；归母净利润为2.4亿元，增幅达11.2%，核心财务指标均保持了双位数的增长惯性。
从盈利质量来看，公司毛利率约为23.4%，较上年同期的25.2%回落1.8个百分点。对此，管理层在业绩交流中解释称，毛利率的小幅波动主要受到行业整体人工成本上升等宏观因素影响，属于正常区间内的调整。值得注意的是，尽管利润增速略逊于收入增速，但11.1%的归母净利率依旧处于行业较高水位，期末账面货币资金约为32.8亿元，为后续业务布局提供了充足的流动性支撑。
拆解收入结构可以发现，物业管理服务已成为拉动业绩的核心引擎。上半年该板块贡献收入约13.1亿元，同比增幅达23.9%，占总收入的比重攀升至60.7%。这一结构性变化印证了行业回归服务本源的逻辑——在增量红利消退后，扎实的基础服务才是物企最坚实的护城河。
建发物业董事会主席乔海侠在交流会上坦言，将服务品质与收缴率保持在健康区间，是上半年最令团队满意的经营成果之一。她援引母公司管理层的观点表示：“收缴率就是满意度，只有把基础服务做到位，业主才会用真金白银投票。”
面对人力成本持续上行的压力，科技手段正成为重要的对冲工具。上半年，公司通过集中采购、节能改造以及智能设备部署三大路径，累计实现降本超过千万元。一组数据可以佐证其落地力度：完成超140项节能改造及50余项无人门岗改造，新增近百台地库清洁机器人，机器人住宅业态覆盖率已达到38%。乔海侠指出，从2024年至今，AI与机器人为行业提效降本开辟了更多可能性，公司将持续推进人机协同，同时保留服务中的人性化温度。
如果说基础服务的稳健是“守正”，那么市场化外拓则展现了建发物业的“出奇”。据投资者会议披露，上半年公司聚焦军产、医疗、金融、通信等高壁垒赛道，新增外拓合同金额约7.9亿元，同比大增74%，这一规模已逼近2025年全年的外拓总量。
更值得关注的是外拓结构的优化。乔海侠介绍，上半年新签外拓项目中非住宅业态占比高达85%，其中医院、银行、军产等标杆项目尤为亮眼。期内，公司相继中标厦门银行总行大厦、某战区总医院、厦门第一医院等地标性项目，品牌影响力在非住领域快速渗透，亦带动更多潜在客户主动寻求合作。
在存量博弈的住宅市场之外，非住赛道正成为物企规模扩张的新蓝海。而建发物业显然希望在这条赛道上跑出更深的护城河。
基础服务之外，增值服务被视为提升盈利天花板的关键棋子。上半年，建发物业立足社区场景展开多项创新试点：推出社区专属宠物保险产品，联合宠物食品品牌“鸟语花香”试水宠物经济；家政业务探索自营模式，强化人员培训与履约标准；美居业务前置营销触达节点；零售业务则依托社区前置仓，聚焦饮用水、啤酒等高频次刚需品类。
管理层透露，下半年将推动增值服务资源向租售、尾盘、车位及新能源充电等回报确定性强、毛利率更高的业务集中，并持续优化家政、美居、零售等面向C端业务的经营模式，从单纯追求规模转向规模与利润并重。
针对市场普遍关心的应收账款话题，管理层给出了透明拆解。截至2026年6月末，公司应收账款为9.44亿元，同比增长17%，增速低于营收以及基础物管收入的增幅，表明余额增加主要由业务规模扩张带动，而非回款效率恶化。此外，约90%的账龄在一年以内，超过两年的占比仅为2%，约0.18亿元，大额坏账风险可控。下半年，公司将按月跟踪非住业态回款，巩固住宅收缴率，进一步强化现金回笼能力。
区域策略上，建发物业计划在基本盘福建省内持续深耕存量住宅，同时加大华东（上海、杭州、江苏）、西南（川渝）及长沙市场的资源投入，以增厚区域密度与规模效应。
展望未来，政策端释放的暖意也为行业带来想象空间。乔海侠提到，今年政府工作报告首次单列“实施物业服务质量提升行动”，物业费已纳入公积金提取范围，公司旗下杭州、济南项目已有业主实现公积金缴费；而“十五五”规划首次将物业服务纳入顶层设计，养老、托育、社区便民等政策窗口陆续打开。公司上半年已在上海、厦门试点居家养老服务，并考虑与集团旗下城服公司协同整合，探索从“管小区”向“管片区”延伸的可能。
截至期末，建发物业在管建筑面积约9640万平方米，较2025年末增长5.1%；合约建筑面积约1.218亿平方米，合约对在管的覆盖倍数仍保持在1.26倍，为未来收入转化储备了充足粮草。公司累计服务逾54.7万户家庭，合约项目796个，版图覆盖17个省市的68座城市。
行业的阵痛期远未结束，但建发物业正以基础服务的确定性应对外部环境的不确定性，在稳固基本盘的同时，悄然搭建起通往第二增长曲线的桥梁。