中报观察 | 中新集团：产业投资利润超园区开发业务

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2026年8月25日，中新集团发布半年度业绩报告。这份被视为转型关键期的成绩单中，最引人注目的变化是产业投资业务首次在利润贡献上超过传统园区开发运营，成为公司新的“利润引擎”。

数据显示，上半年中新集团实现营业收入11.05亿元，同比大幅下降47.47%；归母净利润5.11亿元，同比下滑13.67%；扣非归母净利润3.93亿元，同比下降28.01%。营收同比下跌近半，而归母净利降幅控制在13.67%，两者增速相差约34个百分点，折射出收入结构的剧烈切换——面向苏州工业园区管委会的委托开发业务基本收尾，去年同期该项收入高达10.20亿元，本期仅录得1.00亿元，占营收比例从48.48%跌至9.05%。

开发业务归零 载体运营韧性显现

剔除委托开发这一历史性高基数因素后，中新集团存量资产运营表现出较强抵抗力。半年报披露，苏州工业园区自有载体建筑面积约200万平方米，入驻企业约390家，综合出租率约89%；“区中园”项目已累计落地约150万平方米，已交付部分综合出租率约72%。今年上半年，中新智地新引进企业18家，招商节奏保持平稳。

现金流层面，由于开发回款大幅收缩，上半年经营活动现金流量净额为5.05亿元，同比下滑32.67%；投资活动现金净流出1.75亿元，产业投资仍在持续加码；筹资活动净流出3.98亿元，主要用于债务结构调整。期末货币资金余额33.56亿元，较上年末小幅下降3.22%；资产负债率43.5%，较上年末的44.52%稳中有降。公司还新发行19.98亿元应付债券，用以置换到期债务、优化债务期限。不过，存货规模仍高达106.75亿元，占总资产29.44%，重资产属性依然明显。

产业投资成为第一大利润来源

从分部利润看，2026年上半年实现了历史性反转：产业投资分部实现利润总额3.79亿元，占总利润的47.1%；园区开发运营分部利润总额3.37亿元，占比41.9%；绿色公用分部贡献1.05亿元，占比13.0%。产业投资首次超越园区开发，成为“一体两翼”框架下的头号利润来源。

具体来看，投资收益为2.73亿元，同比增长83.40%，其中1.59亿元来自常州、镇江区中园项目公司股权转让——即通过REITs出表实现的资产处置收益。公允价值变动收益3.37亿元，同比大增501.53%，主要来自产业基金评估增值。但值得关注的是，公允价值变动内部呈现分化：债务工具增值5.04亿元，而权益工具缩水1.67亿元，显示部分硬科技股权投资估值已出现回调，一级市场波动正直接传导至财报。

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