绿城服务上市十周年业绩说明会披露，2026上半年收入98.71亿元增6.3%，核心经营利润增16.3%。公司聚焦核心城市与高价值业态，强化回款管理，全年目标新拓40亿、物业收入增速不低于10%。
2026年8月24日，绿城服务在上市届满十年之际召开中期业绩线上说明会，董事长杨掌法、行政总裁金科丽及CFO张玲波共同出席，向外界披露了这一财年上半程的经营轨迹与战略考量。这场发布会不仅是对过往十年的阶段性复盘，更透视出头部物企在新周期中的取舍之道。
杨掌法在回顾企业十年发展历程时谈到，公司营收在此期间实现四倍扩张，核心经营利润复合年增速维持在15%左右，累计派息金额达到42亿港元。在他看来，中国物业管理行业正在由粗放扩张过渡到精细化运营，市场筛选机制愈发清晰，具备品牌溢价和综合服务能力的头部企业将在新一轮竞争中获取更大空间。
财务数据显示，2026年上半年绿城服务实现收入98.71亿元，较上年同期增长6.3%；毛利润为19.69亿元，增幅8.9%；核心经营利润录得12.49亿元，同比攀升16.3%；归母净利润达到7.06亿元，同比增长15.2%。基于资金规划考量，公司决定不在中期进行利润分配。
从行业视角来看，物业板块的增长范式正在切换——从追逐管理规模转向追求经营质量与现金回报。绿城服务管理层判断，在供给与需求双重升级的背景下，优质服务供给方的议价能力和客户黏性都在增强，这为品牌型物企带来了结构性机会。
中期业绩显示，绿城服务期内毛利率升至20%，同比改善0.5个百分点；每股基本盈利为0.225元，增幅15.4%。期内整体溢利7.236亿元，归母部分7.06亿元，二者差异主要源于少数股东损益的计入。
利润端的超预期表现，首先归功于成本端的有效约束。上半年销售及营销费用降至1.359亿元，同比下降3.8%；行政开支降至5.841亿元，同比缩减1.5%。在收入保持中个位数增长的同时，两类期间费用同步收缩，为利润释放创造了空间。
分板块审视，三条业务线的走势出现较为明显的分化。核心的物业服务板块实现收入约73亿元，同比增长10.1%，占总收入比重达到74%，继续充当公司业绩的稳定器。咨询服务板块录得13.049亿元，增速仅为0.4%，而园区服务板块收入为12.664亿元，同比减少6.7%。若剔除期内约2314.2万元投资物业租金影响，园区服务的收缩幅度将更为显著。
对于园区服务板块的回落，公告解释称主要受园区产品品类结构调整以及物业资产管理服务受房地产下行周期拖累所致。期内该板块下园区产品及服务创收6.16亿元，同比下滑8.9%；物业资产管理服务创收2.9亿元，同比大幅减少13.1%。咨询板块下的管理咨询收入同样下行4.0%至2.76亿元，与开发市场景气度及科技产品业务收缩相关联。
在扩张策略上，绿城服务持续围绕“深耕核心城市、聚焦重点区域与业态”的主线优化布局。截至2026年六月末，公司在管面积达到5.8亿平方米，同比增长8.2%；在管项目数量3882个，网络覆盖全国31个省级行政区及194座城市。与此同时，储备面积降至3.26亿平方米，同比下滑6.3%，反映出公司正主动收紧低能级城市和交付风险较高项目的敞口。
面对存量市场博弈，管理层明确全年物业收入增速仍锚定10%以上，新拓展合同额40亿元的目标不会调整。在结构层面，公司计划围绕金融系统、政企总部、综合体等高价值赛道加大资源倾斜，新签非住宅类合同额占比力争超过55%；面向国央企及新城新区平台的大客户签约贡献不低于50%；核心重点城市的新签占比设定为90%以上，长三角区域占比维持60%以上，以强化战略腹地的护城河。
物业行业的共性挑战——应收账款回收压力，在绿城服务身上也有所体现。截至2026年6月30日，公司贸易及其他应收款项达74.4亿元，较2025年末的58.93亿元上升26.2%。这一变化既源于业务体量扩展带来的自然增长，也映射出宏观周期下部分业主缴费意愿与能力的波动。
金科丽表示，公司今年继续落实“现金为王、效益优先”的高质量发展导向，坚持“以客户为中心、以项目为中心、以回款为中心”三项基本原则，并持续推进“春风行动2.0”与“阳光面客”专项，以提高回款效率与端到端的服务感知。得益于系列举措的推进，公司账龄结构已出现向好信号：一年以内贸易应收款占比提升至66%，较上年末改善5.4个百分点，长账龄占比有所回落。
从客户属性来看，C端应收占比57.5%，同比上升2.1个百分点；B端为39%，同比下降2.1个百分点；G端占3.5%。管理层指出，公司客户相对集中于华东与长三角区域，该地区经济活跃度与支付能力较强，整体回收风险可控。与此同时，公司亦提高了风险抵补力度，期内计提预期信用损失2.603亿元，同比多提约0.66亿元，拨备比率升至10.5%，较同期提升1.9个百分点，显示对回收不确定性的审慎态度。
从资产负债端观察，尽管受回款节奏的季节性影响，期末现金余额有所回落，但整体流动性依然充裕。截至2026年6月底，公司现金及银行结余为65.59亿元，内含现金及等价物47.8亿元、定期存款16.13亿元及理财产品1.66亿元，较年初的70.62亿元减少7.1%；但若与2025年中期对比，该指标同比提升17.1%，增加约9.6亿元。
面向未来，管理层坦承单纯依赖费用压缩的红利正在收敛，下一阶段的工作重心将转向开源与节流并举，并通过组织协同与数字化工具赋能项目一线。公司计划年内打造1200个精益运营项目样板，力争管销费用进一步下降0.5个百分点。
围绕下半年与全年目标，绿城服务公布了六项关键指引：市场新拓饱和营收不低于40亿元，物业板块收入增速维持在10%以上，核心经营利润增速不低于15%，毛利率再提升0.5个百分点，经营性净现金流覆盖净利润1倍以上，以及全年回款总额不低于上年水平。此外，公司期权激励计划已将2026至2028年的核心业绩增长目标设定为双位数，并明确未来三年打造20个“5亿能级”核心城市的区域发展蓝图。
从上市当年到此刻的十年跨越中，绿城服务通过品牌深耕、区域聚焦与经营结构调优，正在试图为物管行业的“第二成长曲线”提供一个稳健样本。在行业告别规模红利转向价值竞争的大背景下，这家老牌物企的选择，也为观察整个物业管理赛道的未来走向提供了重要参照。