23亿港元买的不只是550间房，而是凯德在香港学生公寓赛道的“入场券”与“样板间”，这栋楼亦不是终点，而是一个可复制的起点。

观点网 香港学生公寓市场正迎来一位重量级“玩家”。

9月15日，市场消息传出，凯德投资以23亿港元收购香港上环的宜必思香港中上环酒店，计划将其改造成学生公寓。改造完成后，项目将纳入凯德旗下雅诗阁旅宿版块，以“雅遇”品牌运营，成为其在香港扩张的“种子资产”。

若这笔交易最终落地，意义非同小可。

这将是凯德自2014年购入上环The Mercer服务式公寓以来，在香港的首笔重大收购；同时，也将成为本轮香港“酒店改学生公寓”热潮中金额最大的一单。

这股热潮背后，是香港学生公寓日益突出的供需失衡。有数据显示，香港本地高校的非本地生源正持续激增，校外住宿缺口已逼近5万间。

在这样的背景下，凯德投资入场成了一个清晰的信号：香港学生公寓，这个曾经的边缘化细分赛道，正被推上机构资本竞逐的主舞台。

吃下上环核心资产

凯德投资此次拿下的，是位于香港上环德辅道西28号的宜必思香港中上环酒店，这是一栋34层塔楼，由卖方Butterfly Hospitality Group（晋逸酒店管理）的母公司Chanco Investment Group于2012年建成，持有999年地契。

这栋楼的体量不小，地盘面积约1.46万平方英尺，总建筑面积21.8万平方英尺，折合约2.03万平方米。其中9层为零售及配套，楼上25层为客房，共550间。

此前，世邦魏理仕已通过非公开程序向潜在买家推介该项目，最终花落凯德。

位置，是这宗交易最硬的护城河。据了解，项目步行可达西营盘港铁站，距香港大学仅一站地铁，正好卡在港岛西区学生租住需求最旺盛的走廊上。

在香港“城中学舍计划”的改装逻辑里，靠近学校与港铁站的物业被明确列为最受欢迎一类，红磡、港岛西区及沙田是三大热点，上环恰好命中其一。

消息透露，此次的交易对价为23亿港元，呎价约1.06万港元；如若按550间客房折算，每间房约418.18万港元。

呎价约1.06万港元，在上环是什么水平？

据了解，香港写字楼市场自2019年高峰以来经历了深度调整，中环甲级写字楼呎价高峰期普遍在3万至5万港元，部分核心地标甚至更高，经过几年下跌，目前大致回落至1.8万至3万港元区间。而中上环/上环的非核心甲级或乙级写字楼则更低，部分成交呎价已跌至1.2万至1.8万港元，个别老旧商厦甚至低于1万港元。

也就是说，1.06万港元的呎价意味着，即便改造后运营不及预期，资产本身的底层价值仍有支撑。上环地段的中长期价值不会消失，凯德买的是“地段与折价”，而不是“赌酒店反弹”。

更值得关注的是操盘团队。有媒体报道称，凯德今年早些时候专门聘请晶苑投资前首席投资官Andrew Chan出任香港董事总经理，主管长住板块战略。

在晶苑期间，Andrew Chan曾主导红磡Incredible Residences商住楼宇、荔枝角Hotel Ease Access等收购，并通过旗下YX Living平台将这些物业改造为学生公寓。

换言之，凯德这笔收购并非“外行试水”，而是带着一位香港学生公寓改装的“熟手”操盘而来。

改造完成后，项目将以雅遇品牌运营。这是雅诗阁专为中国市场打造的长租公寓品牌，定位中端，主要面向白领、归国留学生、国际住客等都市人群。

种子资产

凯德为何瞄准香港学生公寓赛道？

答案藏在一个被政策放大的结构性缺口里。香港特区政府正全力打造“国际专上教育枢纽”与“国际高端人才集聚高地”，并自2024/25学年起，将政府资助专上院校的非本地学生学额上限由20%翻倍至40%。

政策红利直接转化为住宿刚需。中原地产估算，2027至2028学年在港非本地学生将达67800人，其中约5万人需要校外住宿。

高力更是预言，到2028年，香港学生宿位短缺将高达12万个。

戴德梁行数据显示，香港八大主要大学的学生与宿位比例平均高达3.4:1，意味着每个宿位有超过3名学生竞争。即便计入2027年前新增的约7900个大学宿位，保守估计学生宿位总缺口仍将达5.54万个。

缺口之下，政策开始“拆墙松绑”。为缓解宿位短缺，香港特区政府于2025年7月推出“城中学舍计划”，核心逻辑是简化发展管制程序，鼓励市场以自资私营方式将酒店、写字楼等改装为学生宿舍。 ebc外汇平台官网 EBC交易平台

同年《施政报告》更将范围扩展至重建的全新学生宿舍。城市规划委员会已拓宽“酒店”用途定义，使之涵盖合资格学生宿舍，多数商业用地改作学生宿舍无须事前规划审批。

8月初，发展局局长甯汉豪透露，截至今年6月底，教育局已收到40宗“城中学舍”计划正式申请，其中38宗符合资格，预计可提供9100个宿位。

政策的确定性，正是资本敢于下重注的底气。

那为什么是“种子资产”？对凯德而言，这栋宜必思绝非一次性交易，而是一块撬动香港长住市场的战略跳板。

雅诗阁本身已是全球领先的住宿运营平台，但凯德此前在香港并没有成规模的学生公寓或长租产品线。这栋楼正是第一个试验场，用来测试“酒店改学生公寓”在香港是否走得通。

一旦550间客房改造跑通、入住率与回报率得到验证，凯德便能以这一标杆资产为锚，撬动后续基金化扩募与规模化收购。

换言之，23亿港元买的不只是550间房，而是凯德在香港学生公寓赛道的“入场券”与“样板间”，这栋楼亦不是终点，而是一个可复制的起点。

凯德真正想赚的，不是这一栋楼的租金，而是整个赛道的基金管理费和运营收益。

一场资本混战

与传统地产相比，学生公寓胜在确定性。

莱坊统计显示，香港学生住宿市场回报率约4.5%至5%，传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅则分别仅有3.2%和3.6%。换句话说，投资学生宿舍的回报率几乎是普通住宅的1.5倍。

回报率之外，入住率同样扎实。仲量联行数据显示，截至2026年4月底，香港主要学生宿舍项目提供约6900个可租床位，主要项目入住率达98%至100%，租金自2022年以来每年稳步上升近一成。

在写字楼空置率高企、零售修复缓慢的周期里，这样一门“高入住、稳现金、有政策护航”的生意，自然成为机构资金的避险与增值之选。

凯德并非孤军，今年以来香港学生公寓赛道已上演多宗重量级交易。

中原投资率先出手，2024年9月，斥资1.8亿港元拿下尖沙咀珀荟酒店，改出121个床位；次年8月，再花3.35亿港元收购西半山般咸轩，纳入旗下学生公寓品牌“壹社Campus One Communities”；今年3月，中原集团旗下中原投资又斥资逾15亿港元，将九龙城地标富豪东方酒店收入囊中，计划改造为学生公寓。

其他玩家紧随其后。招商局商业房托今年1月以近2.06亿港元购入尖沙咀一酒店，改建为85个宿位的学生公寓；华润隆地3月以约9.53亿港元购入葵涌悦品酒店·荃湾；晶苑投资6月斥资4.4亿港元收购九龙城及红磡两处物业；新加坡伟合控股拿下大角咀ONEBEDFORDPLACE银主盘；京东集团7月以7.5亿港元购入九龙海景丝丽酒店……

粗略统计，今年以来，公开披露的收购改建案例超10宗，成交金额合计超80亿港元。

数据来源：公开报道、观点指数整理

从电商巨头到地产央企，从中介系基金到新加坡资管霸主，各路资本正用真金白银投票，香港学生公寓，已从“配角”变为“主战场”。

凯德以23亿港元入局，既是这股浪潮的注脚，也预示着赛道竞争将从“跑马圈地”走向“运营见真章”。

但看似稳赚的生意，也有隐忧。

其一，改装并非零成本，酒店客房要转为合规学生宿舍，需增设公共学习、洗衣、休憩等配套，并补齐消防与机电系统，单房改造成本不容忽视；其二，政策红利存在窗口期，“城中学舍计划”的便利一旦随供应缓解而收紧，资产流动性或受影响。

更重要的是，随着玩家密集涌入，核心地段优质标的的收购溢价已被抬高，若未来床位供给集中放量，租金与入住率能否维持现有高位，仍是未知数。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

撰文：龚丽欣    

审校：徐耀辉

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