2026博鳌不动产投资大会上，许欢详解华润有巢REIT首单非定向扩募方法论，包括马桥项目优质资产特征、配售机制创新、运营体系支撑及未来资本循环战略。
2026年博鳌不动产投资大会期间，华润有巢REIT资产管理负责人许欢以“过去、现在与未来”为脉络，系统分享了华润有巢公募REITs从首次发行走向首单非定向扩募的完整实践，并就扩募机制创新背后的方法论与行业样本价值进行了深入解读。
此次扩募装入的底层资产，是位于上海闵行区的有巢马桥项目。该项目于2020年1月完成土地权属获取，2022年6月取得上海市保障性租赁住房认定，属于纯正的R4用地长租物业，土地年限长达70年，在租赁赛道中极为稀缺。2023年11月29日，该项目曾作为上海保租房标杆接受国家领导人考察，其战略意义可见一斑。
运营数据方面，马桥项目总可出租房间数为2475间，截至2025年6月30日出租率达到96%，最新披露的2026年二季报显示出租率依然维持在95%以上。在闵行马桥这一产业高地，项目实现了租金水平与出租率的良性均衡。更为关键的是，项目构建了“一张床、一间房、一套房”的分层产品矩阵，这种梯度供给能力是保障长期稳定现金流的重要支撑。
区位优势方面，许欢将其总结为“三高”——产业聚集度高、产业能级高、产业增长潜力高。周边环绕莘庄工业区、闵行经济技术开发区等大型园区，使项目不仅是一处收租资产，更深度嵌入上海先进制造业与科创产业的配套体系。租客画像则呈现“两大两高”特征：个人客户占比大、年轻化程度高、地缘性客户占比大、学历水平高。这批租户租住稳定、支付力强、对居住品质有较高要求，恰恰是最受市场化机构认可的优质客群。
回顾扩募过程，该次扩募于2025年9月17日获国家发改委推荐至证监会，2026年1月12日即在上交所完成扩募份额上市，从监管审核到挂牌交易，全程不足四个月。这一时间表印证了常态化发行阶段监管机构对优质保租房REITs的高效支持，也标志着中国保租房REITs正式迈入扩募常态化的新阶段。
值得关注的是，本次扩募实现了制度层面的重要创新。此前市场上6单扩募均采用定向发售方式，面向不超过35名特定对象竞价发行；而有巢本次则采用向原持有人配售的方式，原持有人按所持份额获得配售权，并可自主选择是否参与，由此形成了市场化定价机制。其中，仅原始权益人有巢深圳按原所持份额配售的部分作为战略配售份额，其余份额在剩余原持有人之间按比例配售。最终配售价格约为原价格的八折，以吸引原持有人积极参与。
许欢认为，这一机制既保护了原持有人的优先认购权，又通过市场化定价对扩募资产进行了公允性检验，为后续REITs扩募提供了可复制的制度样本。
在许欢看来，扩募的完成不是终点，而是新的价值起点。理解华润有巢REIT的未来，需要追溯到品牌自身的战略底色。作为华润置地旗下的租赁住房品牌，华润有巢定位为“行业领先的租住资产与资本循环平台”。截至2025年末，有巢已进驻15城，在管项目82个，租赁住房规模达9.8万间，管理规模位列央企首位，同时也是唯一在北京、上海、广州、深圳均布局大型租赁社区的企业。
在REITs领域，有巢创造了多个“第一”：中国首单市场化机构运营的租赁住房REITs、中国首单构建Pre-REITs到公募REITs闭环的企业，保租房REITs估值溢价与业绩增幅均居行业前列。这些成绩的背后，是成熟的制度标准与数字化体系：依托华润系管理体系，有巢为项目公司引入了高水平的营销管理、全周期成本管理、专业化供应链管理和系统化EHS管理体系，并协同四大数字化业务中心及两端APP，确保无论项目位于上海还是成都，都能实现统一标准、统一品质、统一成本管控，为投资人提供可预期、可复制、可对比的经营数据。
在标准化之上，有巢还探索了有温度的社区治理模式。马桥项目作为三方一体、共创共享好社区的典型，联合马桥镇政府成立了全国首家设立居委会筹备组的新型伙伴式服务社区，探索出党支部、居委会筹备组、党群服务站及共治委员会协同的治理结构。这一模式既满足了新市民与青年人的社交和归属需求，又降低了规模化运营的管理成本，目前已在上海、成都等地复制推广。
回到“不动产投资”的论坛主题，许欢重申了有巢的战略方向：围绕公募REITs打造行业领先的资产与资本循环平台。该平台遵循“轻重并举”的闭环逻辑——不成熟的项目由华润有巢进行委托管理和培育运营，待项目成熟后装入REITs平台，通过向公众投资人出售份额实现资金回流，回流资金再投入后续项目开发或收购，最终形成投、融、建、管、退的完美闭环。
许欢透露，有巢正在一线城市和核心二线城市的主城区、产业聚集区积极寻找可改造为租赁住房的优质物业。无论是存量物业业主方、投资机构还是拥有合适资产渠道的合作方，都可以与有巢接洽。有巢愿意以成熟的运营体系、REITs平台的扩募通道以及央企品牌的信用背书，与各方携手将存量资产转化为服务新市民、青年人的美好租住空间，共享租赁住房行业高质量发展的时代红利。
从2022年首单市场化保租房REITs上市，到2026年首单非定向扩募落地，四年间，中国租赁住房行业经历了从政策驱动向市场驱动的转变，公募REITs也完成了从试点探索到常态化发行的跨越。对于有巢而言，扩募只是成长刻度上的一个坐标，更长的价值故事才刚刚开始。