众安集团中报透视：交付量价齐跌致盈转亏 商业资产成对冲关键

2026年上半年，房地产行业整体仍处于深度调整通道。国家统计局数据显示，期内全国房地产开发投资同比下滑18.0%，新建商品房销售面积和销售额分别下降11.6%和13.6%。在此背景下，区域型房企众安集团交出了一份由盈转亏的中期成绩单。

8月21日盘后，众安集团披露截至2026年6月30日止六个月的中期业绩。报告期内，集团实现收入约16.11亿元，较2025年同期的65.59亿元大幅减少75.4%；毛利约1.27亿元，同比下滑81.5%；母公司拥有人应占亏损约2.19亿元，而2025年同期为盈利约6460万元，基本每股亏损3.90分。

交付规模收缩 量价指标双双走弱

从更长的时间维度观察，众安集团本轮业绩下滑是交付周期切换的直接结果。2023至2024年公司处于交付高峰期，2024年上半年收入一度冲高至92.83亿元，同比增长127.6%；此后便进入下行通道，2025年上半年收入回落至65.59亿元，降幅29.3%。至2026年上半年，已确认销售面积仅约9.94万平方米，较2025年同期的33.29万平方米锐减约70%。

利润端的恶化早于收入端出现。2025财年公司综合收入约87.75亿元，同比减少37%，归母亏损约8.92亿元。进入2026年上半年，亏损规模进一步扩大。

损益表的结构性拆解揭示了亏损的主要来源。物业销售收入约12.32亿元，同比减少80.0%，在交付面积下降逾七成的同时，销售均价亦同比下滑约33%，形成典型的“量价双杀”。不过，每平方米销售成本由16358元降至11968元，降幅达26.8%，使得毛利率仅从10.5%微降至7.9%，说明本期的亏损更多源于规模收缩而非盈利能力的恶化。

此外，2025年上半年确认的重新计量联营公司投资（新农都）一次性收益约1.53亿元在本期不复存在，其他收入及收益同比减少85.3%；财务费用则因利息资本化减少而上升约21.0%至1.79亿元，进一步放大了利润缺口。

商业分部扭亏 对冲开发业务下滑

分板块来看，住宅开发依然是拖累业绩的核心因素。住宅分部对外部客户收入约12.45亿元，较2025年同期的61.92亿元减少约79.9%，分部业绩由盈利3.38亿元转为经营亏损3.09亿元。在宏观环境与房地产市场整体下行的双重挤压下，住宅板块的量价齐跌成为集团亏损的主因。

与之形成鲜明对比的是商业分部的表现。商业分部对外部客户收入约3.66亿元，与2025年同期基本持平；分部业绩则由亏损3275.3万元转为盈利2.04亿元，成功实现扭亏为盈。这一反转主要得益于两个方面：一是期内投资物业公允价值变动录得收益约2.50亿元（2025年同期为亏损2310万元），持有型物业的价值重估明显回暖；二是投资物业账面价值由2025年末的54.36亿元增至60.87亿元，租金收入约6512.8万元、同比微增0.4%。

从收入结构来看，开发业务收入占比虽然仍居主导，但已出现明显下降。物业销售占比由2025年同期的93.9%降至76.5%；物业管理及其他服务收入约2.35亿元、同比微降0.2%，酒店营运收入约0.79亿元、同比下降20.1%。在开发收入大幅收缩的背景下，服务类与持有型收入的相对稳定性愈发凸显，商业运营的“压舱石”作用开始显现。

债务结构优化 资金腾挪空间有限

财务安全垫是市场对中小房企中报的另一关注重点。截至2026年6月30日，众安集团总资产负债率约60.0%，较2025年末的62.2%继续回落；净负债率约55.8%，较2025年末的53.7%小幅上升约2.1个百分点，但仍处于可控区间。

期末总资产约267.22亿元，净资产约106.88亿元。资产端以投资物业60.87亿元、持作销售已落成物业83.80亿元为主，结构相对扎实。

流动性方面，期末现金及现金等价物约4.15亿元，较2025年末的3.77亿元有所回升；但现金及现金等价物和受限制现金合计约4.86亿元，较2025年末的8.99亿元下降约46.0%。附息银行及其他借款约64.53亿元，较2025年末的67.75亿元下降4.7%；其中一年内到期借款约4.41亿元、占比降至6.8%（2025年末为9.8%），五年以上到期借款占比升至54.4%，债务长期化有效缓解了短期偿付压力。平均实际年利率由5.01%降至4.65%，融资成本改善明显；流动比率约1.53，高于2025年末的1.49。

资本动作方面，公司于2026年4月按每股0.094至0.095港元回购2812.4万股，总代价约266.71万港元，向市场传递股东回报信号；但董事会不建议派发2026年中期股息，2025财年同样不派息。

此外，2025年公司曾两度尝试减持众安智慧生活（02271.HK）股份，但12月配售协议最终失效，出售不再进行。2026年2月众安智慧生活配售2545万股新股后，公司持股比例由73.44%降至67.94%。这一系列资本腾挪反映出集团在开发业务回款放缓背景下的资金压力。

风险犹存 深度收缩何时见底

尽管债务结构有所优化，但众安集团面临的挑战依然不容忽视。

其一，期末现金及现金等价物和受限制现金合计约4.86亿元，绝对规模偏低，较2025年末下降约46%，安全垫有待夯实。

其二，应收贸易账款账面净值约9.40亿元，较2025年末的9.03亿元继续增加，其中账龄超一年的部分约0.78亿元，回款质量需持续观察。

其三，土地储备总建筑面积约652万平方米，较2025年末的664万平方米继续收缩，平均收购成本约2550元/平方米，未来可结转资源有限。

更值得关注的是，合同销售仍在走低。2026年上半年合同销售金额约10.48亿元，而2025年同期为19.73亿元，可结转货值持续收缩。与此同时，公司员工人数由4527人降至3166人，显示出深度收缩与结构调整并行的态势。

在行业整体缩表的环境下，众安集团所在的杭州市场出现结构分化——区域市场呈现“量稳价升、高端化”的特征，与公司以刚需改善为主的交付产品之间存在错位，量价改善的传导链条尚未打通。

展望下半年，商业分部盈利能否延续、投资物业公允价值变动方向、交付计划与合同销售同比表现、应收款与减值的细项变化，以及净负债率与平均融资成本的走向，均将成为观察众安集团能否穿越周期的关键指标。

对一家正处于交付低谷的区域型房企而言，能否在行业筑底期守住现金、稳住毛利率，并以持有型商业资产对冲开发收缩，将最终决定其穿越周期的空间。