天健集团2026年上半年营收增长5.22%但归母净利润转亏至-3.33亿元，同比降超900%，为近五年首次中期亏损。地产结转毛利率下滑、成本上升及财务费用增加为主要拖累。城市更新项目推进中，但周期长、短期难救利润困局。
2026年上半年的财报季，房地产行业仍在深度调整中徘徊。市场销售端未见根本性回暖，建筑业整体景气度持续走低，绝大多数房企交出的中期答卷难言乐观——盈利能力普遍被压缩，行业内部的分化轨迹愈发清晰。天健集团也不例外，其于8月下旬披露的半年报显示，期内营业总收入达65.89亿元，同比增长5.22%，但归母净利润却跌至-3.33亿元，与上年同期的0.41亿元相比降幅高达903.64%，这也是该公司近五年中期业绩首次出现亏损。
从表面看，营收保持温和增长似乎意味着经营底盘尚稳，但细究财务数据便能发现，利润端的滑坡已成为更醒目的警示信号。天健集团在报告中解释称，业绩亏损的关键因素在于地产结转项目的毛利率走低以及成本端同步抬升，其中综合开发板块构成了对整体利润的最大拖累。
回顾近五年的中期业绩脉络，天健集团的收入曲线在2023年冲上127.95亿元的高峰后骤然回落，2024年降至58.69亿元，随后两年虽呈现窄幅修复态势，但始终未恢复至巅峰水准。而利润端则呈现出截然不同的轨迹——归母净利润从2022年中期的12.78亿元逐年递减，2023年为9.33亿元，2024年仅剩2.47亿元，2025年进一步滑落至0.41亿元，直到2026年上半年正式跌破盈亏平衡线。收入与利润之间的背离愈发明显，已连续四年走弱的盈利质量成为横亘在公司面前的结构性难题。
深入拆解利润下滑的具体动因，可以清晰地看到三条线索：其一，综合开发板块的地产结转项目毛利率显著收缩；其二，项目开发成本同比上升，进一步挤压利润空间；其三，期内财务费用同比上升26.90%，主要源于费用化利息支出的增加。这三重因素叠加，使得收入端的增长难以有效传导至利润端，综合开发板块的收入扩张反而成为拖累整体业绩的重要推手。
值得关注的是，天健集团本期扣非净利润为-3.56亿元，与归母净利润-3.33亿元之间的差距十分有限。这说明此次亏损并非依赖非经常性损益调节所致，而是主营业务真实承压的结果，更进一步印证了增收不增利并非会计层面的偶发波动，而是开发业务盈利中枢回落的结构性表征。
从收入结构的角度审视，业绩承压的特征更为直观。天健集团的业务主要涵盖城市建设、综合开发与城市服务三大板块。其中，被视为压舱石的城市建设板块本期实现收入36.87亿元，同比下滑3.04%；综合开发板块收入25.72亿元，同比增长9.49%；城市服务板块收入8.98亿元，同比微增0.61%。
这组数据所揭示的问题在于：占营收过半的城市建设板块陷入负增长，而贡献主要收入增量的综合开发板块恰恰是毛利率承压最严重、对利润拖累最大的业务单元。换言之，公司当前的增长动力主要来自低毛利业务的规模放量与项目结转，这种结构性失衡使得整体盈利能力被不断稀释。
放到宏观行业维度来看，上半年建筑业整体增加值同比下降4.0%，这一大环境对具备市政公用工程施工总承包特级资质的天健集团而言，同样构成了严峻挑战。不过，城市建设板块在逆境中仍展现出一定韧性——期内中标南山水务局施工项目、深圳中心公园生态修复等APEC会议保障项目10个，业务承接能力尚存。城市服务板块则依托深圳养护道路4880条、桥梁1118座的存量项目，并持续打造天健蜜堂、天健蜜厨、亲蜜家公寓等蜜系列品牌，收入实现0.61%的微增，虽增幅有限，但体现出稳定的现金流属性。
然而，压舱石业务的稳定表现尚不足以填补综合开发板块留下的利润缺口，公司整体盈利格局依然承压。
在开发销售端，天健集团目前有23个在售项目，计容建筑面积合计约336.66万平方米。其中，位于深圳前海的天健湾时代府表现尤为亮眼——本期预售金额达到13.33亿元，且权益比例为100%，构成期内销售业绩的核心支柱。这一核心项目的去化韧性，从侧面反映出公司在深圳市场仍享有一定的品牌溢价与区位优势。但销售去化速度能否跟上结转节奏，结转毛利率能否止跌回稳，依然是决定未来利润修复节奏的关键变量。
值得注意的是，现金流端出现边际向好的迹象。本期经营活动产生的现金流量净额为-1.03亿元，较上年同期的-9.78亿元大幅收窄89.47%。虽然绝对数值仍为净流出，但流出规模的大幅缩减，表明公司在销售回款管理与支出安排上做出了主动调整，资金链压力有所缓解。
现金流的改善与利润的转亏并存，揭示出天健集团正处在一个以现金流换取利润的过渡阶段。短期而言，公司更侧重于保障资金链的安全性和回款的确定性，盈利端的修复仍需等待更有利的外部条件和内部经营策略的进一步显效。
面向未来，天健集团已将城市更新确立为十五五时期战略转型的核心路径。公司规划中明确提出，以城市更新为战略引领方向，推动招拍挂与城市更新双轮驱动，同时打造好房子产品体系，充分发挥从规划设计、建设、开发、运营到服务的全产业链一体化协同优势。
在城市更新项目的储备与推进方面，天健集团当前正在推进1个实施主体项目、1个城中村改造项目，并同步开展5个城中村改造项目的前期工作。其中，位于罗湖区核心地段的螺岭片区城中村改造项目已于2026年6月18日启动预签约，累计签约户数已超过80%；西丽、民乐等重点项目也在有序推进。依托一级土地整备的传统优势，公司持续深耕存量土地盘活，在深圳土地资源日益稀缺的背景下，这一能力构成了其独特的土地获取壁垒。
具体到在建项目层面，天健湾时代府计容建筑面积4.14万平方米，权益比例100%，工程进度已达65%，主体结构封顶并进入精装修施工阶段；龙华A808-0035地块于2026年6月16日开工，目前处于基坑支护阶段，预计总投资21.3亿元；苏州泓悦府计容建筑面积32.68万平方米，A区及B区一期已交付，B区二期精装施工中，完工进度为95%。这些项目既为现金流提供了支撑，也将在未来一段时间内持续带来资本投入压力。
不难发现，城市更新的确为综合开发提供了潜在的低成本、高壁垒土地来源，有望在中长期改善结转项目的毛利率水平。然而，城市更新项目天然具备开发周期长、不确定性高的特点——拆迁确权、签约率、供地节奏和开发周期等环节均可能拉长投资回收周期。在短期内，公司仍须依赖现有项目的销售回款与结转来维持现金流运转。转型的长期远景虽清晰可见，但短期内尚难承担起利润修复的重任。
综合来看，天健集团当前具备几项较为扎实的竞争优势：深圳国资背景为其提供了信用背书与资源支持；城市建设板块依托特级资质和市政养护业务形成了稳定的基本盘；城市更新与一级土地整备能力构成稀缺的竞争壁垒；经营现金流的显著收窄则反映出回款管理效率的改善。
与此同时，公司面临的挑战同样不容忽视：结转毛利率的持续下滑正在侵蚀盈利根基；归母净利润的断崖式转亏警示主营业务的脆弱性；财务费用因利息支出上升而进一步增加，加重了利润表的负担；城市更新项目的长周期属性也决定了其业绩贡献的节奏充满不确定性。
天健集团的十五五转型方向已然明晰，从夯实根基到重塑动能、再到转型升级的路径规划，体现了管理层对行业趋势的审慎判断。然而，战略的落地与业绩的兑现之间，需要跨越的不仅是市场周期性波动，还有自身的运营效率和项目去化能力。对于这家刚刚陷入亏损的深圳国企而言，如何平衡短期的现金流安全与长期的转型投入，将是贯穿未来数个财报季的关键命题。
本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。