越秀地产中期答卷：穿越行业低谷，千亿目标稳步推进

当房地产行业仍处于深度调整周期时，企业管理者面临的关键课题已从单纯的规模扩张转向如何在不确定性中夯实根基、校准航向。

2026年8月28日，越秀地产举行中期业绩发布会，董事长林昭远携管理层团队出席，向外界阐述了上半年经营成果与下半年战略布局。透过这份成绩单，外界可以窥见这家国企开发商穿越行业周期的打法与底气。

核心财务指标解读

据披露，截至2026年6月30日，越秀地产实现营业收入约366.5亿元，毛利率录得6.2%，核心净利润达8000万元。在合同销售维度，上半年累计金额为505.1亿元。尽管行业整体销售额仍呈同比回落态势，但越秀地产凭借稳健的经营策略，持续稳居房企销售排行榜前十，权益销售金额以331.5亿元位列行业第9位。

管理层在业绩会上坦言，收入与利润端确实承压，对于当前盈利水平，林昭远用"极其不满意"来评价，但同时也强调这是行业调整阶段不得不面对的现实。数据显示，公司已售未结合同金额约1300多亿元，对应毛利率预计处于10%至12%区间。管理层计划用一至两年时间消化前期沉淀的高成本土地，伴随市场逐步企稳修复，推动毛利率回归合理水平。

区域销售格局与去化策略

从区域结构来看，大湾区继续扮演压舱石角色，贡献了总合同销售金额的41.5%；华东地区占比25.9%，北方地区占19.2%，中西部地区则贡献13.4%。值得关注的是，上半年公司销售面积逆势增长16.2%至170万平方米，而销售均价因产品结构调整及以价换量策略下降至每平方米29700元，同比降幅约29.5%。

管理层指出，在行业普遍采取价格策略加速回款的背景下，越秀地产更倾向于灵活应对——强化"一城一策"，精准把握政策窗口，同时推进产品迭代升级以吸引购房者。这一策略成效显著：续销项目销售额贡献占比从2025年同期的48%大幅跃升至81%。广州市场尤为亮眼，全口径销售额突破200亿元，同比增长约31.8%。此外，北京璞樾项目、上海翡云悦府、杭州望舟府与潮语江澜府、成都天悦云萃等均录得可观的去化成绩。

对市场走势的基本判断

关于下半年及未来市场走向，越秀地产管理层释放出偏积极的信号。他们认为，从各项数据表现来看，"市场已经走过最艰难的阶段"，筑底回稳的迹象较为明显，预计新房市场将呈现"量稳价升"格局，二手房活跃度将继续维持高位。基于这一判断，公司对全年完成千亿销售规模抱有信心，上半年505亿元的合同销售额意味着"时间过半、任务过半"。

投资节奏：审慎而不失进取

相较销售端的持续投入，越秀地产上半年在土地市场的动作显得颇为克制。期内公司仅在5个城市新增6宗地块，新增土地储备约68万平方米，权益投资金额约70亿元，其中96.3%投向核心六城，投资溢价率控制于9.5%的低位。

管理层解释称，当前头部房企纷纷聚焦核心城市，优质地块竞争激烈，单宗地块总价动辄上百亿元，若全部独立竞得风险较大。因此公司更多采用合作模式分摊风险，并预计随着下半年土地供应放量，拿地窗口将进一步打开。2026年全年拟定的300亿元投资强度维持不变，布局重点将继续集中在北上广深及杭州、成都等核心城市。

财务安全垫与降本增效

财务稳健性成为越秀地产抵御周期波动的底气所在。截至6月30日，公司现金及银行结余等合计约515亿元，较年初增长10.1%；上半年经营性现金流净流入137.7亿元。三道红线指标全部维持绿档：剔除预收款的资产负债率65.2%，净借贷比率49.2%，现金短债比2.1倍。尤为值得关注的是，期内加权平均借贷年利率降至2.91%，首次跌破3%关口，同比再降25个基点，融资成本处于行业领先水平。

在优化财务报表方面，越秀地产亦有所动作。上半年公司向南沙IFC智谷产业园、云谷产业园、毕节酒店及康养业务等关联方出售资产，回笼现金44.6亿元，从而进一步压降资本负债率。同时，销售及管理费用率已降至4.3%，降本增效措施持续落地。

马场地块：估值弹性与注入预期

市场关注的焦点之一，无疑是年初越秀集团拿下的广州珠江新城"压轴地块"。该地块在短短一个月内便敲定引入SKP高端商业与华尔道夫酒店两大重量级配套。越秀地产在业绩会上透露，项目规划将以中央公园串联各功能地块并衔接珠江公园，集高端购物、酒店、办公与文体功能于一体，打造产城融合综合体。展示区预计今年四季度对外开放，明年一季度启动预售。

对于市场普遍关心的地块注入上市公司时点问题，管理层回应谨慎：目前仍处于逐步评估阶段，尚未到注入的时机，若条件成熟将适时公告。但管理层同时表示，从预判来看该项目利润水平将比较可观。在毛利率承压的当下，这一占据城市顶级地段、绑定高端商业与酒店资源的项目，被寄予修复盈利弹性的厚望。

历经行业深度洗牌，越秀地产以"稳"字当头的发展策略，在销售端保住了规模与排名，在财务端维持了充足的流动性与安全边际，在投资端则坚守核心城市与合理溢价。管理层表示，接下来将全力加大经营力度，持续提升盈利能力以回报股东，并增强市场信心。

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