龙湖集团2026年上半年营收398亿元，运营及服务业务收入137亿元占比升至34.4%，核心溢利受开发业务拖累仅为0.64亿元。公司四年压降有息负债超600亿元，平均融资成本降至3.36%。管理层预计2027年整体利润将转正，2028年步入稳步增长阶段，转型路径日益清晰。
房地产行业正经历一场深刻的范式转换。当规模扩张的旧逻辑逐渐失效，如何穿越周期并完成模式迭代，成为所有参与者必须应答的命题。作为少数仍保持投资能力的全国性民营房企，龙湖集团在2026年中报中呈现出清晰的战略轮廓——以财务安全为底盘，以运营服务为引擎，用时间换取转型空间。
根据龙湖集团披露的2026年中期业绩报告，公司在上半年实现营业收入398亿元人民币。其中，传统的开发业务贡献了261亿元，而涵盖商业运营与物业服务的多元化业务板块共计录得137亿元收入，同比增幅达到3.2%，在公司总营收中的占比提升至34.4%。这一比例的变化，折射出龙湖收入结构正在发生实质性的位移。
利润端的数据则更为直白地揭示了转型期的阵痛。上半年，龙湖实现公司拥有人应占溢利19.6亿元，而剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的核心溢利仅为0.64亿元。值得注意的是，运营及服务业务的核心溢利保持了稳步增长，已成为公司利润贡献的第一大来源。这意味着，尽管开发业务仍在消化历史包袱，新的增长引擎已经开始发挥支撑作用。
继2025年成功跨越债务峰值后，龙湖正全力推进收入结构的第二次转换。按照公司内部的推演模型，到2028年，运营及服务业务的收入将实现对开发业务的反超，届时公司将彻底摆脱对土地红利的依赖，转而依靠经营性现金流实现可持续增长。
2026年上半年，龙湖开发业务实现合约销售金额165.5亿元，其中一二线城市销售占比高达90%，销售总建筑面积175万平方米，销售均价为9460元/平方米。从区域分布来看，环渤海、西部、长三角、华南及华中片区分别贡献了53.5亿元、46.8亿元、35.9亿元、20.0亿元及9.3亿元的合同销售额，占比分别为32.3%、28.3%、21.7%、12.1%及5.6%。
在当前土地市场整体收缩、核心城市高热与城市间分化并存的背景下，龙湖在土地获取上展现出极强的纪律性。上半年，公司仅在青岛、大连、无锡、兰州等城市获取了4宗地块，新增土储总建筑面积33.7万平方米，平均权益收购成本为4147元/平方米。这一“量入为出”的策略，使龙湖的土储结构持续优化。
截至期末，龙湖土地储备合计2011万平方米，权益面积1605万平方米，平均成本控制在3633元/平方米的低位水平。在地价持续高企的当下，如此低的土储成本为项目预留了充足的溢价空间，也显著降低了资金占用压力。值得注意的是，龙湖在一二线城市的土储总建面和总货值占比均保持在七成左右，这为其后续的产品力兑现和高质量交付提供了坚实的粮仓。
龙湖管理层在业绩会上透露，通过投后破局等精细化运营手段，上半年已累计盘活项目11个，货值达到131亿元。同时，公司持续坚持以销定产的节奏，动态调节供货策略，并表回款率超过100%，充分保障了现金流安全。
在行业下行周期中，龙湖的核心资产非但没有被出售或稀释，反而快速成长为新的增长动力。上半年，龙湖运营及服务业务合计实现收入137亿元，创下历史新高，同比增幅3.2%，在集团营业收入中占比达到34.4%。
其中，运营业务收入73亿元，同比增长4.2%。具体而言，商业投资板块贡献了运营收入的81.9%，资产管理板块贡献了18.1%。天街系购物中心作为龙湖商业的主力产品线，继续秉持轻重并举的拓展策略，上半年在成都新开了一座轻资产项目。截至期末，龙湖已开业运营96座商场，总建筑面积1039万平方米（含车位为1386万平方米），覆盖国内25个重点城市，在手商业项目达132座，其中待开业项目36座。
商业投资航道总经理包伟在业绩会上直言：“线下购物中心的确定性出路，是为人们提供由空间内容和服务带来的超越预期的情绪价值。”基于这一判断，龙湖近三年持续对存量项目实施空间改造和业态升级，大幅提升与国际精品零售的合作规模，部分项目的餐饮业态年换新率超过30%。这些举措直接转化为经营数据的改善——上半年商业租金收入达59.8亿元，同比增长8.7%，期末出租率97.4%；总营业额441亿元，剔除车辆销售后同比增长16%；日均客流约370万人次，同比增长13%。
资产管理航道方面，龙湖已构建起覆盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院以及健康养老六大业务板块的多元矩阵。上半年整体实现收入13.2亿元。其中长租公寓品牌“冠寓”主动退出低效益项目，优化资产结构，实现租金收入10.6亿元，期末出租率94.9%，运营时间超过六个月的项目出租率则达到96.2%。此外，健康养老品牌“椿山万树”已成为公司培育的新重点，累计在营5个项目，平均入住率96%，未来还将有约10个项目陆续入市。
服务业务板块上半年实现收入64亿元，同比增长2.2%。其中，物业服务收入56.5亿元，同比增长2.3%。以龙湖智创生活为依托，物业服务已实现对住宅、商企、美居、优选及租售五大业务的全覆盖，并延伸至十三大业态。
截至中期，龙湖智创生活在管项目超过2100个，在管面积约3.6亿平方米，其中外拓项目占比约55%。面对激烈的存量竞争，龙湖智创生活并未盲目追求规模扩张，而是有节奏地推进项目换仓，坚定回归有质量的增长。通过HALO智慧空间管理平台赋能，公司聚焦大客户战略并频现成效：上半年先后签约广州小鹏全球总部、大连腾讯大厦、重庆赛力斯集团总部办公楼等头部企业，并在重庆朝天门、成都天府国际动漫城、杭州亚运村等多个项目中实现“资管+物管”全链条服务延伸。
智慧营造板块（龙湖龙智造）表现同样可圈可点。上半年实现收入6.5亿元，代建销售额112亿元，累计交付4400余套住房。在代建市场竞争日趋白热化的背景下，龙湖龙智造以“全业态、数字化、一站式”为核心优势，新签约代建面积696万平方米，累计服务项目超过330个，总建筑面积约4600万平方米。
值得一提的是，龙湖龙智造在存量盘活和特殊资产处置方面开创了多个行业先例。在成都西璟台项目，首次联合国有企业以“共益债+代建”模式介入破产重整，成功盘活一个停工8年、涉及1700余户权益的烂尾项目；在上海陆家嘴金穗大厦的城市更新改造中，通过“虚拟建造+装配式EPC”模式，将施工时间缩短约40%，减少传统工时约70%；在北京裕龙湾项目则通过“产品+营销”定制化服务，从售楼处开放到开盘仅用27天，当月即登顶顺义区销售榜。
自2022年起，龙湖便确立了以正向经营性现金流驱动业务增长的方针。数据显示，从2022年下半年至2026年中，龙湖累计压降有息负债超过600亿元，并安全平稳地度过了2025年的债务高峰。
截至2026年中期，龙湖有息负债为1471亿元，较2025年底再降57亿元；在手现金249亿元，净负债率52%，现金短债比1.57倍，剔除预收款后的资产负债率53.8%。今年，龙湖已如期完成多笔信用债的本息兑付，年内到期信用债已全部偿清，境内信用债仅余2027年到期的8亿元。
债务结构方面，短期债务占比保持10.8%的低位，外币借款占比较低并配备全额汇率掉期，平均融资成本降至3.36%的历史低点。银行融资占有息负债比重达到91%，其中经营性物业贷和长租贷占比接近七成，这种“长钱”结构为穿越周期提供了充足的资金安全垫。在费用管控上，上半年行政开支同比下降10.2%，销售开支同比大幅下降20.3%，“向管理要效益”的内生增长模式已见成效。
管理层在业绩沟通中给出了清晰的时间表：预计到2027年，开发项目对整体业务的拖累将大幅减轻，集团利润有望明显回升并实现转正；2028年及以后，随着开发存量项目出清，叠加运营和服务业务利润的持续增长，业绩将步入稳步增长的新阶段。
龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平在主席报告中写道：“行业下半场，归根结底是对耐力与定力的考验。我们坚定地选择了一条更难但更踏实的路：以信用筑牢根基，以能力兑现增长。龙湖集团将在波动中站稳脚跟，在转型中积蓄势能，以确定的步伐走向可期的未来。”
从这份中期答卷中不难看出，龙湖已不再纠结于规模的排位，而是执着于构建一种更具韧性的商业模式。当房地产行业告别高增长时代，这种主动减缓开发节奏、全力培育经营型收入的战略选择，或许正是通往下一个周期的门票。
以下为龙湖集团2026年中期业绩会媒体问答精彩实录：
媒体提问：请问管理层如何看待上半年行业整体延续筑底、二季度边际修复的态势？判断行业真正触底的核心指标是什么？从龙湖的一线数据来看，2026年的“底部”是否已经确认？未来一年市场量价走势如何？
张旭忠（龙湖集团执行董事、地产航道总经理）：我们对行业判断的大方向是认同的。从四月以来，中央政治局会议关于“努力稳定房地产市场”的定调，以及限购松绑等政策的刺激，核心城市的量价边际确实在出现改善。
关于行业是否触底，我们主要关注四个信号：一是新房和二手房的成交量，二是成交价格的走势，三是供需关系与库存去化周期，四是市场信心的恢复程度。就目前来看，这四重信号只是部分成立，且城市之间的分化仍在加剧。但从全国整体情况以及龙湖上半年的实际经营数据来看，市场底部的特征正在增多。
未来市场的量价走势，依然取决于政策刺激的力度和市场信心的恢复程度。中长期而言，我们依然坚信中国房地产市场能够保持平稳健康的发展态势。