深圳控股2026年中报显示归母净亏损收窄至19.86亿港元，但毛利率持续下滑至14.08%，主业承压明显。公司通过资产剥离和债转股聚焦核心区域，运营板块公建拓展和商业IP化初见成效，但第二曲线尚难弥补开发业务缺口。
在房地产行业深度调整的背景下，深圳控股于8月27日交出了2026年上半年成绩单。剔除汇兑损益等非经常性因素后，公司归母净亏损收窄至19.86亿港元，同比改善24.15%。表面看减亏趋势向好，但若细究报表结构，不难发现这一结果更多得益于去年同期的较高基数以及本期减值计提力度的减弱，而非经营基本面的根本性反转。
中报数据显示，深圳控股上半年实现收益101.39亿港元，同比微降2.04%；毛利则降至14.28亿港元，同比大幅缩水19.48%，对应毛利率仅为14.08%，较上年同期的17.13%又下滑了3.05个百分点。这一数字与五年前相比几乎可用“腰斩再腰斩”形容——从2021年中期的37.6%，到2023年中期的34.4%，再降至2025年中期的17.13%，如今已滑落至14%一线。尽管公司自2025年起调整了收益口径，但毛利率的单边下行趋势却真实反映了房地产开发主业在行业下行周期中所面临的定价权削弱与结转质量下滑的双重压力。
从结转结构看，保障房、限价房等政策性项目占比上升，而高溢价商品房的结转贡献减少，这是国央企开发商在当前市场环境下的普遍困境。深圳控股曾经的“高毛利护城河”，正在行业系统性出清中被逐步抹平。
利润端的压力不止于毛利。上半年销售及分销开支达到3.43亿港元，同比大增41%，行政开支亦增长4.5%。在去化困难的环境下，以价换量带来的渠道佣金和营销投入具有较强刚性，直接侵蚀利润空间。更值得警惕的是“其他开支”由上年同期的3.37亿港元激增至12.66亿港元，其中存货减值拨备高达11.22亿港元，与公司账面359亿港元的已落成现房存量形成呼应。
截至2026年6月底，深圳控股存货合计646.86亿港元（发展中物业287.95亿港元+已落成物业359亿港元），虽然较2025年末的681.05亿港元有所下降，但在二手房持续分流、新房去化周期拉长的背景下，这部分资产不仅沉淀资金，还可能面临进一步减值风险。此外，贸易及其他应收款高达116.16亿港元，回款质量同样值得关注。
受上述因素叠加影响，深圳控股经营溢利由上年同期的盈利7.04亿港元转为亏损7.95亿港元。最终归母净亏损19.86亿港元，较2025年同期的26.18亿港元收窄24.15%。减亏的一个重要原因是本期联营公司减值归零，而应占合营及联营公司亏损仍有2.23亿港元，说明对外合作板块尚未走出亏损区。报表“由亏转盈”的最后一笔，则是其他全面收益中高达23.39亿港元的汇兑差额——这笔非现金、不可持续的“纸面收益”将全面收益总额推升至4.07亿港元。管理层显然对资金面持谨慎态度，中报决议不宣派中期股息。
面对主业困境，深圳控股正通过一系列资本运作主动调整布局。上半年，公司以约2.74亿元人民币（折合约3.15亿港元）向沙河实业出售晶华电子70%股权，剥离非核心资产以回笼资金补充营运；同时，控股股东深业集团通过增资方式，将约26.04亿元人民币（折合约29.98亿港元）的借款转为股权，完成对鹏基公司的债转股。这一操作既压降了有息负债规模，也降低了惠州、泰州等非核心区域的房地产开发资产占比。
两笔交易传递出清晰信号：深圳控股正在从非核心区域和非核心业务中有序退出，将资源集中投向深圳及大湾区核心城市，以及不动产资管运营这一战略板块。截至2026年6月，公司总负债988.6亿港元，其中银行及其他借贷约388亿港元，长短债比例约为67:33，债务期限结构尚属合理。浮息借款占比66%，随着港元利率下行，公司平均综合利率已由2025年的年息3.47%降至3.17%，财务成本压力有所缓解。但值得注意的是，应付最终控股公司及直接控股公司款项合计超过173亿港元，显示公司对股东方“内部输血”依赖度仍高，转型投入的自主性也相应受限。
压力之下亦有亮点。2026年上半年，深圳控股实现合同销售额约59.66亿元，合同销售面积约26.18万平方米，同比分别下降8.54%和12.73%，完成全年销售目标约52%。横向对比，同期全国新建商品房销售额同比下降13.6%，深圳控股的销售降幅明显窄于行业均值，显示其以深圳及大湾区为核心的销售底盘具备一定韧性。分季度看，销售面积由一季度的12.74万平方米回升至二季度的13.84万平方米，环比增长8.6%，颐樾府、泰瑞府等深圳核心项目持销良好，上海、南京、成都项目亦有所贡献。
交付端，上半年公司完成13个项目分期的竣工备案，建筑面积合计约91.3万平方米，其中颐樾府二期如期竣备。在“保交楼”政策与市场信用重建的大环境下，交付能力既是契约责任，也是销售溢价的信用背书。深圳控股转向以核心城市为主的理性供货，这种收缩式企稳与全行业去杠杆进程基本同步。
真正支撑长期估值逻辑的，是运营板块的实质性突破。2026年一季度，深业运营净拓展合约面积约645.8万平方米；二季度再拓219.1万平方米，净拓展合同金额4.43亿元，其中公建类拓展占比超过90%。公司接连中标皇岗口岸新联检楼管养、铁路护路联防、海军舰艇岸勤部及966医院等政府、军队及公共事业单位项目，客户结构与现金流质量的抗周期属性远超传统住宅物管。
商业运营方面，深业上城一季度客流逾211.7万人次，商场销售额1.91亿港元、同比增长12%。6月26日，“深业湾中上城商业及魔法世界IP乐园”正式开业，以2万平方米国际IP室内综合体撬动“商业+主题乐园”的文商旅闭环；毗邻新皇岗口岸的河套中心商业中心亦被纳入版图。深圳控股已明确提出向“不动产资产管理与城市综合运营服务商”转型，构建强抗周期、可持续现金流的业务组合。
物业公建化拓展与商业IP化运营，构成了深圳控股第二曲线的清晰雏形。然而，就当前体量而言，运营板块的利润贡献仍难以弥补开发主业的下滑缺口。中长期看，运营板块的收入占比与利润率，将最终决定这家老牌国企能否完成从“开发商”到“城市服务商”的价值切换。转型之路道阻且长，但方向已然明确。