蔡云：拥抱变革 重塑价值 | 2026博鳌消费暨文商旅康养大会 观点网 • 2026-08-25 22:04 “十五五”阶段商文旅、康养地产彻底告别粗放住宅开发模式，以存量盘活、跨界融合、医养配套、全龄消费为核心抓手。 本文整理自蔡云女士在2026博鳌消费暨文商旅康养大会上的演讲内容。 蔡云（中国商业联合会购物中心分会...
2026年8月25日，博鳌消费暨文商旅康养大会如期举行。中国商业联合会购物中心分会副主任蔡云发表主题演讲，以“拥抱变革 重塑价值”为核心，分享了房地产行业在“十五五”阶段的转型逻辑与机遇。她强调，行业正从投资驱动的增量扩张，全面转向存量运营、品质升级与服务消费。
回溯过去，2017年地方供地与房企高杠杆推动楼市冲高，2021年“三道红线”终结了高周转循环。此后市场虽在2022年出现修复，但长期透支让行业始终承压。蔡云认为，2026年是思想分水岭——单纯靠土地增值和住宅销售的模式已成过去，取而代之的是居住消费、存量资产价值和多元化配套运营。
《扩大消费“十五五”规划》首次将住房纳入大宗耐用消费品，这标志着行业底层逻辑重生。蔡云将市场机遇归纳为五大热点：住宅开发、保障租赁、城市更新、多元赛道与资本工具。
首先，改善型住房成为主战场。政策明确因城施策增加改善性供给，限购、限贷、限售等限制逐步退出，公积金使用范围扩大至装修、旧改和置换，换房成本切实降低。同时，“好房子”标准全面落地，层高、隔音、电梯、净水与智能家居成为品质溢价的关键。
其次，保障性住房与租赁市场迎来政策护航。各地批量收购闲置商办改作保障房，专项债及财政补贴同步倾斜。轻资产租赁运营与存量商办改造租赁社区，正成为房企摆脱周期波动、获取稳定现金流的新选择。符合条件的保障性租赁住房还可申报公募REITs，为资金回笼打开通道。
第三，城市更新是存量时代最大的蓝海。政策对老旧小区、城中村和危旧房改造提供专项债、财政补助与税收优惠三重支持。不同于过往大拆大建，“留改拆”模式激活城市核心区土地，老旧厂房、低效商场被改造为文创街区、邻里中心与康养社区，存量资产实现价值重估。
第四，持有型地产的价值被重新认识。康养地产对应银发经济，2025年末60岁以上老人约3.2亿，医养结合与适老化改造需求旺盛。文商旅融合地产则依靠沉浸式文旅、特色商业与度假民宿提升消费黏性。社区商业、邻里中心以生鲜、家政、托育、健身等高频服务，展现比大型购物中心更稳定的抗周期能力。
第五，物业管理与居住服务成为第二增长曲线。从家政、家装到房屋托管、旧房翻新，从社区托育、老年食堂到团购运营，存量住宅规模越大，服务收入越可观。第六，资本端持续松绑，公募REITs扩容至保障租赁、城市更新、文旅、康养等领域，融资白名单与低息长期贷款为优质项目护航。
针对商文旅板块，蔡云从政策解读、赛道分析、风险预警与转型路径四个维度展开。
政策层面，行业正从“开发”转向“运营”。传统“文旅拿地、住宅变现”的模式被政策明确否定，项目能否成功不再取决于区位优势，而在于内容策划、客流运营和持续创造服务收入的能力。政策重点支持商旅文体健融合、体验型消费升级、存量空间更新与跨区域客流互通。
黄金赛道方面，四大趋势值得关注。一是存量商业改造迎来长期窗口期，传统购物中心、老旧厂房转型文创和文娱综合体，符合城市更新导向，还可享受用地过渡期政策。二是体验业态价值持续抬升，沉浸式剧场、室内体育、演艺、研学、国潮文创成为新宠，纯零售面临被压缩的命运。三是“城市型商文旅”兴起，都市微度假、夜间经济获得地方政府在消费券和宣传上的支持。四是跨区域客流联动机制逐步完善，商圈与景区联票、旅游专列等举措有助于打破本地客流天花板。
风险同样不容忽视。蔡云提醒，文旅地产旧路已死，同质化网红街区、人造古镇、远郊文旅大盘都面临政策与市场的双重挤压。运营能力成为硬门槛，缺乏内容运营与IP孵化能力的开发商难获政策红利。门票经济难以为继，必须构建餐饮、体验、零售、住宿等复合消费场景。
基于此，她给出四条转型路径：其一，存量购物中心与商业街升级为商旅文体融合综合体，压缩零售、增加体验；其二，工业遗存与历史街区微更新，以在地文化和非遗国潮打造低成本文创街区；其三，都市近郊打造微度假综合体，聚焦露营、研学与轻度假，经营业态为主、不依赖住宅；其四，商圈与景区一体化联动，实现本地与游客双重客流的互补。
最后，蔡云总结了投资决策标准。与政策背离的高风险项目包括以文旅为名圈地卖房、远郊人造大盘、纯观光景区。