京东产发CEO陈若煜在博鳌产业科技大会上指出，消费端、产业端与全球化正重塑供应链基础设施需求，行业需从物流地产转向价值重构，并分享了京东产发在全球仓网、运营服务、AI应用与资本循环等方面的实践路径。
在2026博鳌产业科技大会的演讲中，京东集团SEC委员、京东产发CEO陈若煜指出，面对消费端、产业端与全球化三股力量的交织，传统物流地产的定位正经历深刻重塑。他认为，未来的竞争不再是简单的空间供给，而是供应链基础设施的综合能力比拼。
陈若煜首先梳理了当前需求端呈现出的三个显著变化：其一是消费品质化与即时化并行。消费者既要“买得更好”，也要求“送得更快”。从绿色智能健康品类的持续增长，到山姆、Costco等品质零售的扩张，再到即时零售覆盖超50万家门店、分钟级送达成为可能，消费体验的竞争已悄然转移至供应链后端。其二，产业智能化加速渗透。世界人工智能大会上的风向变化显示，机器人讨论焦点已从技术可行性转向场景落地。仓储、拣选、分拨等环节的自动化应用，使得仓库不再是静态的存储空间，而是必须适应自动化设备、数字系统与能源管理的智能化节点。其三，中资企业全球化进入新阶段。从产品出海到品牌、产业链乃至能力出海，中国企业在海外布局渠道、工厂与研发中心的同时，供应链必须同步跟随——客户在哪里，库存就在哪里；产业在哪里，节点就在哪里。
基于上述需求变化，陈若煜判断行业正在经历价值重构，并呈现三个明确趋势：第一，资本对优质资产的界定标准升级。单纯强调“高标仓”的空间概念已不够，软性服务、运营能力、自动化适配性以及与产业节点的匹配度，成为新的价值标尺。市场并不缺资金，稀缺的是真正能够满足产业需求的优质资产。第二，客户需要的不是仓库，而是供应链节点。空间只是基础，运营效率、能源成本、数字化能力与全链条协同能力，共同决定资产的实际价值。第三，物流仓网的战略地位被提升至国家基础设施层面。今年4月，中央将物流网纳入现代化基础设施体系，与水网、新型电网、算力网等并列建设，意味着物流仓网不仅关乎商业效率，更关系到产业运行效率、供应链韧性与区域竞争力。未来行业竞争焦点将从“有没有仓”转向“仓网是否合理、节点是否关键、网络是否高效协同”。
面对这些变化，陈若煜分享了京东产发的四个核心思考与实践。首先是全球仓网的织密。截至2026年6月，京东产发在全球管理超300个现代化基础设施资产，园区管理建筑面积超2800万平方米，资产管理规模超1200亿元。国内覆盖30个省级行政区的核心物流节点，拥有超40座亚洲一号智能仓；海外已布局12个国家，落地超70个项目，并持续通过BTS服务为中国企业提供从国内到海外的衔接式供应链解决方案。其次是资产运营与服务能力的深化。园区出租率长期维持在90%以上，关键在于“客户为先”的全周期服务理念。针对传统物业痛点，京东产发试点自营物业，通过核心岗位自营、片区化管理和智能化升级，显著提升客户满意度与资产价值。第三是积极拥抱AI与具身智能。在园区运营中推动智能安防、清洁、能源与运营体系的升级，并探索设备、系统与人协同的智慧运营模式。同时，推出RoboBase机器人产业园，连接展示交付、研发设计、中试组装、生产制造等环节，构建机器人产业全生命周期服务平台，计划未来5年在全国布局80余座基地。第四是创新资本循环通路。通过发行10只基金及合伙投资平台，管理资产规模超400亿元，并已打通Pre-REITs、机构间REITs与公募REITs三层资本通路，为不同成熟度资产提供对应资本化方式，实现滚动发展与长期价值释放。
陈若煜最后强调，京东产发希望成为更开放的供应链基础设施平台：面向客户，提供全球化BTS服务，使其不必从零搭建，即可接入现有全球网络；面向行业伙伴，开放仓网规划、招商、运营、基金募资等全生命周期能力，共同提升资产质量；面向投资人，持续输出优质资产与投资机会，引导长期资本参与供应链基础设施建设和产业升级。在他眼中，供应链基础设施的变革才刚刚开始，而价值重构的方向，将决定行业未来十年的竞争格局。