大悦城2026年中报显示，开发业务承压亏损7.23亿元，毛利率跌至12.5%；商业运营板块逆势增长，购物中心销售额增6.4%，融资成本降至3.11%。公司正从开发主导转向开发与运营并重的双轨格局，转型阵痛与曙光并存。
住宅开发赛道持续降温之际，一批较早布局商业与产业运营的房企，正试图以经营能力对冲周期波动。其中，大悦城的转型路径颇具观察价值。
8月28日，大悦城披露2026年半年度业绩报告。数据显示，公司上半年实现营业收入122.30亿元，同比下滑19.71%；归母净利润由盈转亏，从去年同期的盈利1.09亿元下滑至亏损7.23亿元，降幅达765.26%；扣非后亏损扩大至8.37亿元，同比骤降1003.66%。
早在业绩预告中，公司便已说明业绩承压的根源：结算资源与结算周期的错配，导致毛利率与毛利额双双走低。
上半年，大悦城开发业务明显承压。商品房销售及一级土地开发实现收入83.39亿元，同比下降27.62%，占总营收比重从去年同期的75.64%降至68.18%。该板块毛利率仅12.50%，较上年同期大幅减少18.64个百分点，意味着每百元销售收入仅能带来12.5元的毛利，已逼近行业盈亏平衡的敏感区间。
签约端的表现同样偏冷。上半年销售型业务全口径签约金额仅39亿元，签约面积26万平方米。行业大环境并不友好，国家统计局数据显示，期内全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售额下降13.6%，市场仍处于调整通道。
在土地投资上，公司展现出极强的克制力，仅在天津南开区获取一宗宅地，土地面积1.2万平方米，计容建筑面积1.92万平方米，全口径土地款4.11亿元。截至报告期末，公司累计土储总占地面积约1463.70万平方米，总计容建面约3240.42万平方米，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈均有覆盖，其中北京、成都、上海三城公司计容建面分别为约908万、900万和557万平方米。
但土储丰富也意味着去化与减值的压力持续存在。自2022年以来，大悦城已连续多年计提大额存货跌价准备，市场分化之下，账面资产正被不断重新定价。
应对层面，公司将产品中心与营销管理部整合为开发事业部，试图打通产品与销售之间的链条；同时加快推进"好房子"项目，三亚中粮·铂悦壹号、三亚中粮·悦玺壹号、成都天悦青云府等标杆楼盘相继亮相。不过，从当前财务数据来看，这些调整的效果传导至利润端仍需时间。
与开发业务的收缩相比，经营性业务展现出更强的韧性，成为公司对冲业绩波动的关键支点。
上半年，大悦城投资物业及相关服务收入27.43亿元，同比提升7.23%；酒店经营收入5.33亿元，增长约14.36%；管理输出收入1.08亿元；物业及其他收入4.99亿元。
购物中心依旧是运营板块的核心引擎。期内，购物中心实现销售额234.02亿元，同比增长6.4%；客流2.31亿人次，同比大幅增长15.5%；受部分项目调改升级影响，平均出租率仍稳定在93%。作为对比，同期全国社会消费品零售总额同比增速仅为2.7%，大悦城购物中心的销售增速达到行业大盘的两倍以上。
客流增速明显快于销售增速，说明客单价仍有提升空间。而93%的出租率，为租金收入的稳定提供了坚实底座。
营销创新是拉动客流的重要抓手。期内公司联动全国30个商业项目推出"大朋友的新动生活"主题活动，依托自有IP"嗨新节"打造沉浸式消费场景。活动期间，总销售额突破5.7亿元，客流达387.5万人次，新增会员16万，会员消费占比达48%，另有248家店铺销售额创下新高。
截至6月30日，公司商业项目已布局全国44个（含轻资产及非标产品），商业建筑面积约470万平方米，其中在营项目37个，建筑面积约388万平方米，涵盖24个大悦城购物中心（含轻资产）和2个大悦汇（轻资产）。
资本运作层面的进展同样值得关注。2024年发行的华夏大悦城消费REIT，在2026年第1、2季度基金合并收入同比分别增长8%和7.48%，累计已宣派7次分红，按募集规模测算，两个季度年化分派率分别达5.64%和5.55%。这一收益率在当前低利率环境下颇具吸引力。
更具标志性意义的是，以天津大悦城购物中心为底层资产的华夏大悦城商业REIT，已于7月28日申报深交所，7月29日获证监会及深交所受理。天津大悦城是2011年开业、总建面超31万平方米的城市级商业综合体，资产成熟度与现金流稳定性均较高。若成功落地，将成为继消费REIT之后公司打通"投融建管退"闭环的第二条通道。
写字楼与产业地产板块整体保持稳定。写字楼整体平均出租率89.4%，产业地产整体平均出租率91.8%，其中深圳在运营项目整体平均出租率高达98.3%，在当前市场环境下堪称稀缺。
轻资产拓展同步推进，期内公司获取北京昌平永安古城城市更新一期（鑫隆市场）项目及浙江嘉兴南湖甪里未来双创港项目，并以管理输出方式运营北京汇京双子座、北京中邮保险·玖安广场、上海滴水湖国际中心等项目。
酒店业务方面，公司在京、琼两地运营4家酒店，建筑面积约27万平方米，上半年整体出租率79.4%，增长动力主要来自平均房价的提升，而非简单的入住率拉动。长租公寓在北上深管理10个项目，建筑面积约9万平方米，平均出租率达93%，接近满租状态。
物业管理服务是增速最快的板块。公司已进驻40余个城市，在管项目200个，合同管理面积约4100万平方米（较上年末增长28%），在管面积约3814万平方米（较上年末增长33%）。尤为可贵的是，外部市场拓展面积达836万平方米，说明增长并非依赖内部资源输送，而是真刀真枪的市场化拓展成果。
资金管理方面，大悦城呈现"融资优化与债务压力并存"的双面特征。
融资端的亮点在于成本压降。截至报告期末，公司综合融资成本降至3.11%，较上年末下降43个基点，在同类房企中处于第一梯队。融资渠道亦保持多元，上半年获批"白名单"项目13个、经营性物业贷款项目20个，发行公司债券27.6亿元。中诚信国际与中证鹏元均维持AAA主体信用评级。
但债务端压力不容忽视。期末融资余额合计673.77亿元，其中一年内到期短期债务161.10亿元，占比约23.9%。同期经营性现金流为-2.15亿元，意味着公司需依赖外部融资填补经营与投资的资金缺口，筹资活动现金流净额11.89亿元印证了这一点。
担保风险同样值得关注。报告期末公司对外担保（含对子公司）余额271.88亿元，占净资产比例达275.76%；其中为资产负债率超过70%的被担保对象提供的担保余额为149.52亿元，超过净资产50%部分的担保金额达222.58亿元。此外，为商品房承购人提供的阶段性按揭担保尚未结清金额为50.76亿元。这些或有负债在被担保方出现偿付问题时，将迅速转化为实际损失。
资产负债表仍在收缩。期末总资产1509.37亿元，较年初下降3.87%；总负债1163.83亿元，较年初下降4.07%；资产负债率77.11%，同比微增1.91个百分点；归母净资产98.59亿元，较年初减少4.10%。现金及现金等价物余额198.96亿元，较年初237.64亿元明显减少，其中受限资金64.41亿元，灵活可动用的"活钱"并不宽裕。
综合来看，大悦城上半年的经营图景呈现出清晰的"双轨"特征：开发业务在行业调整期持续收缩，签约结算双降，毛利率跌至低位，直接拖累利润与现金流；而运营业务则以稳定出租率、增长客流和压降融资成本，为公司在不确定环境中提供了相对确定的收入与资产价值支撑。
上半年，公司撤销四大区公司、重组七个城市公司，整合大悦生活、开发事业部、产业发展事业部，并紧锣密鼓推进天津大悦城REITs申报，一系列动作昭示着战略重心正从"开发主导"向"开发与运营并重"切换。
不过，现实依然冷静：运营业务的租金与经营收入体量，短期内难以完全对冲开发业务下滑带来的营收缺口。公司整体盈利的实质性修复，仍有赖于开发端结算节奏的改善。这场转型不是速决战，而是一场持久战。
架构调整已到位，战略方向已明确。接下来的关键悬念在于：在行业尚未走出筑底期的大背景下，开发业务这条"基本盘"能否真正企稳？运营业务的增长，又能否一步步追赶并弥补开发的颓势？大悦城的答案，或许要到下一个报告期才能初见分晓。