深圳国际2026年上半年由盈转亏，主要受公允价值变动、联营公司亏损及非经常性收益缺失影响，但经营现金流稳健。公司主动放缓重资产扩张，聚焦港口、收费公路等核心板块，并布局智算、低空等新赛道，资本运作上以私募基金过渡等待公募REITs窗口。
2026年8月28日，深圳国际披露了上半年业绩报告，并同步召开了投资者交流会。财报显示，公司期内实现总收入82.30亿港元，较去年同期增长23.4%；然而，股东应占亏损达到2.21亿港元，落入此前预告的1.9亿至2.4亿港元亏损区间，正式由盈转亏。管理层在交流会上明确表示，此次亏损属于非现金性质，不会对公司的日常运营现金流及债务偿付构成实质性压力。
当前，物流基础设施行业已从增量扩张转向存量博弈，供需关系的调整使得园区出租率和租金水平面临双重考验，市场对物流资产的估值逻辑也在悄然生变。2026年被深圳国际定位为从“物流基础设施开发运营商”向“物流综合服务商”转型的起步之年。从业务板块的表现来看，公司呈现出“港口拉动收入增量、收费公路稳固利润基本盘、物流板块转型期承压”的差异化格局。
尽管报表端出现亏损，但深圳国际强调，经营性现金流保持健康，账面损益与经营实质之间存在明显背离。遍布全国的物流网络、稀缺的港口资源以及低成本的融资能力，构成了公司穿越行业周期的长期韧性。面对市场调整，公司主动降低扩张速度，不再盲目投放重资产项目，转而执行“稳租约、控投资、提效率”的运营方针。
上半年，深圳国际总收入增长的主要驱动力来自港口供应链业务的放量，以及佛山、平湖南等新投运物流园项目的贡献。但盈利端表现并不理想：股东应占亏损2.21亿港元，经营盈利8.19亿港元，同比下滑32%；扣除税费及财务成本前的盈利为12.41亿港元，同比减少40%。
管理层将亏损归因于三个核心因素：其一，投资物业公允价值变动录得损失约3.62亿港元，而去年同期为收益1.08亿港元，一进一出减少约4.7亿港元；其二，持股50%的联营企业因项目进度测算及土地增值税计提，导致集团应占亏损约1.91亿港元；其三，本期未产生土地整备开发利润及资产置入基金相关收益，而去年同期包含了华夏深国际REIT资产置入带来的约5.87亿港元税后收益，以及华南物流园土地整备收益。
从收入构成观察，港口板块成为增长引擎，港口及相关服务收入约27.75亿港元，同比近乎翻倍，但股东应占盈利仅约1059万港元，同比下滑12%。管理层解释，沿江沿海港口同质化竞争压低装卸费率，压缩了项目毛利；新投运的晋江港、沈丘港虽实现了“当年投入、当年盈利”，但仍处于市场培育期。
收费公路板块（深圳高速）则继续扮演利润“压舱石”角色，集团应占盈利4.75亿港元，仅小幅下滑2%，在水官高速收费到期的背景下依然保持稳健。物流业务收入11.79亿港元，同比增长19%，但录得股东应占亏损约2200万港元。目前深圳国际在全国43座城市运营63个物流项目，总运营面积达861万平方米，位列全国物流地产前五、湾区第一，成熟园区综合出租率维持在88%左右，但受市场下行影响，部分物流项目出现公允价值损失。
物流园转型升级业务收入1亿港元，同比增长46%，但股东应占亏损2.41亿港元，主要源于联营公司计提土地增值税带来的约1.91亿港元应占亏损。
“大小闭环”是深圳国际近年来资本运作的核心逻辑。所谓“大闭环”，即土地整备—改造开发—物业销售/出租的模式。以华南物流园转型项目为例，2024年和2025年已分别完成两宗土地增值入账，2026年正推进第三块土地的确权与入账，4号地的总包施工合同已与中建八局签署，地下工程去年动工，预计明年底至后年初入市销售。不过，这类利润确认高度依赖确权和开发结算进度，时间分布极不均衡，容易造成业绩剧烈波动，这正是本次上半年利润缺口的重要原因之一。管理层透露，前海闲置土地处置也在同步推进，力争实现资产价值最大化。
“小闭环”则是指物流资产“投—建—融—管—转”的资本循环，通过公募REITs和Pre-REIT私募基金实现存量资产出表并回笼资金。目前首期仓储物流公募REIT（华夏深国际REIT）运行平稳。但现实挑战同样显著：近期REITs二级市场估值低迷，影响公募扩募的时机选择，资产出表节奏不得不随资本市场环境灵活调整，难以作为稳定、可预期的短期利润来源。管理层坦言，当前物流资产估值下行，此时发行公募REITs难以真实体现资产价值，但资产证券化路径又不能完全放弃。
为此，深圳国际暂缓新一轮公募扩募，转向以私募基金作为过渡安排，同时储备义乌、宁波等优质成熟园区，保持观察公募REITs市场窗口，一旦时机成熟即可重启。这种“两条腿走路”的策略，体现了公司在资本运作上的审慎与弹性。
尽管利润端录得账面亏损，但深圳国际的财务基础依然扎实。2026年1月及7月，公司分三期发行合计40亿元人民币中期票据，其中3年期票面利率最低至1.53%，5年期为1.72%，均创历史新低，并获得市场超额认购。截至6月末，公司总资产1579.41亿港元，总负债944.38亿港元，资产负债率约59.8%，处于稳健区间；银行授信额度充裕，流动性储备充足。
现金流方面，上半年经营活动现金净流入约2.33亿港元，核心业务持续产生正向现金流，与利润表的账面亏损形成鲜明对比，印证了亏损主要源于非现金因素。此外，期内录得净汇兑收益约9302万港元，同比大增529%，显示出公司在外汇风险管理上的能力。
对于投资者而言，关键不在于上半年亏损的绝对值，而在于亏损的构成中多少是一次性因素、多少是周期性因素，以及下半年“大小闭环”能否在实际推进中逐步落地。深圳国际的选择是：放缓脚步，但不停止前行；收缩重资产，但布局新赛道。在物流行业估值重构的背景下，这家企业正在用时间换空间，等待资本市场的回暖窗口。