招商蛇口2026年上半年营收547.84亿元，销售金额962.45亿元同比增8.27%，恢复正增长；经营现金流创新高，持有物业收入39.1亿元，REITs矩阵加速构建，转型进入深水区。
在房地产行业深度调整的背景下，招商蛇口于8月28日交出了2026年上半年成绩单。财报显示，公司期内实现营业收入547.84亿元，同比增长6.41%；归母净利润为5.28亿元。更值得关注的是，经营活动产生的现金流量净额达到241.35亿元，较上年同期大幅增长逾13倍，期末货币资金余额攀升至984.49亿元，双双刷新历史纪录。这一变化的背后，是销售回款显著增强，同时购地及基建支出有所收窄。
从销售数据看，招商蛇口上半年全口径签约销售金额为962.45亿元，同比上升8.27%，这是继连续两年负增长之后首次回归正增长。不过，同期签约销售面积约为305.18万平方米，同比下滑8.90%。一升一降之间，反映出项目成交结构正明显向高能级城市及高单价产品集中。
以深圳市场为例，4月19日入市的招商·海晏府位于前海桂湾，备案均价约14.2万元/平方米，一举刷新前海新房价格纪录。该项目推出151套住宅，主力户型为139至194平方米，套均总价约2361万元，首开去化率达九成。紧随其后的深圳观潮项目，4月26日首开推出222套房源，备案均价15.09万元/平方米，折后均价约14.2万元/平方米，当天售出210套，去化率高达95%，销售额突破60亿元。5月21日该项目加推40套大平层产品，官方海报以“罄”字宣告再度售罄。
城市能级优势在销售榜单上亦有体现。上半年，招商蛇口在15个城市进入当地销售金额TOP5，其中西安、长沙、南通、温州四城排名第一，上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州等城市位列TOP2-3。
在投资策略上，招商蛇口延续了“以销定投、精挑细选”的审慎风格。上半年累计新增9宗地块，总计容建筑面积约58万平方米，总地价约184亿元，权益地价155亿元。从区域分布看，“核心10城”的投资占比接近100%，其中上海、北京两地的投资额合计占全部投资的37%。
与往年同期相比，2024年上半年公司获取7宗地，总地价146.14亿元；2025年上半年获取16宗，总地价约353亿元。今年拿地规模有所收缩，但投资浓度更高，资源进一步向确定性较强的核心城市倾斜。与此同时，公司推动产品线标准化，玺、序、揽阅、天青、林屿五大核心产品线已覆盖25个城市，以产品线的收敛来对冲开发周期的波动。
代建板块也成为转型的重要抓手。2026年上半年，招商建管新增项目28个，新增签约面积596万平方米，新增合同收入接近4亿元。截至目前，招商建管累计承接代建项目超过640个，累计规模突破4000万平方米，业态覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等多个领域。
财务安全垫持续增厚。截至报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率为62.98%，净负债率64.93%，现金短债比1.10，“三道红线”稳居绿档并继续优化。
今年，招商蛇口明确提出从传统开发商向“开发商+运营商+服务商”三位一体转型，致力于成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。资产运营业务被视为转型的主战场之一。
上半年，公司管理范围内全口径持有物业收入为39.1亿元，同比增长7.0%。期内新入市8个项目，总建筑面积39万平方米，其中包括5个位于上海、深圳、杭州等核心城市的长租公寓项目，以及1个宁波特色商业街区项目。
在资本运作层面，REITs平台协同发展被提上重要议程。5月19日晚间，公司公告拟以全资子公司招商理财及控股子公司招商积余作为原始权益人，申报发行商业不动产REITs，底层资产为深圳太子广场和昆山招商花园城。若发行成功，招商蛇口将补齐公募REITs品类空白，形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大主流持有业态的REITs矩阵。
同时，博时蛇口产园REIT已在推进第二次新购入基础设施项目，标的包括深圳光明区招商局光明科技园B地块及前海易保园区部分仓库；招商蛇口租赁住房REIT也启动了首次扩募筹备。常态化发行与扩募机制，将进一步打通持有物业“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环，强化全生命周期管理能力。
分业务来看，截至期末，集中商业在营项目55个，营运面积约347万平方米，期内贡献收入10.2亿元；产业园布局16城，营运面积307万平方米，收入6.1亿元；公寓业务覆盖21城，已开业面积206万平方米，房源4.9万间，收入8.0亿元；写字楼运营收入6.1亿元，在营面积约135万平方米，一线城市占比七成；酒店业务运营收入5.3亿元。
物业板块同样保持增长。旗下招商积余上半年实现营业收入97.71亿元，归母净利润4.98亿元，同比分别增长6.64%和0.15%。期内第三方拓展表现突出，新签年度合同额20.31亿元，同比增长28%。
展望下半年，招商蛇口表示将继续推进经营提质、改革提效、资产减重、债务减负。在稳固开发业务基本盘的前提下，强化现金流管理，深耕投资策略，加速业务转型升级，以高品质产品与服务满足市场需求，推动公司向“开发商+运营商+服务商”三位一体的新发展模式迈进。