保利置业2026年上半年营收下滑18.2%，归母净亏损7.4亿元，主因历史高价项目集中交付。但销售端量降价升，长三角大湾区销售占比76%，新增4宗地块全部聚焦一二线城市，融资成本降至2.75%，财务底盘稳健，以当期利润换取长期安全。
一份看似暗淡的半年报，却隐藏着保利置业对未来周期的战略铺垫。当行业仍在深度调整的通道中徘徊，这家央企地产商交出的成绩单，呈现出利润表与销售端之间的明显温差。
2026年上半年，保利置业实现营业收入150.89亿元，较去年同期的184.44亿元下滑18.2%。更引人关注的是毛利表现——期内仅有9.06亿元，而去年同期这一数字还是32.2亿元。归母净利润从去年同期的盈利2.08亿元转为亏损7.4亿元，罕见地出现如此幅度的亏损。
从毛利率来看，整体水平由去年同期的约17.5%急剧压缩至约6.0%，不足原来的一半。细究之下，9.06亿元的毛利最终形成7.4亿元的净亏损，意味着费用、减值与税项合计抽走了大约16.5亿元。如此反差，暴露出公司在运营成本和资产减值方面的压力之大。
形成这一局面的本质原因，是历史高价地块集中进入交付结算期。在前几年土地市场高点时获取的项目，如今在房价调整期完成交付，利润空间被两头挤压。虽然投资物业公允价值录得1.91亿元的正面贡献，但对于整体亏损而言仍是杯水车薪。
这种利润承压的态势恐怕还将延续。根据历年拿地节奏与土储结构推算，2022年之前获取的土地，按面积计算仍占总土储的四成左右，这意味着未来两年的结算报表仍将背负历史成本的包袱。
账面虽有亏损，但销售端的信号却有所不同。上半年保利置业完成合约销售金额232亿元，对应销售面积79.9万平方米，同比分别下降13.1%和16.9%。然而，销售均价却逆势上涨5%，达到2.9万元/平方米，约为全国商品房均价的3倍——这清晰地勾勒出产品结构的升级轨迹：越来越聚焦于高端改善型物业，主动淡出三四线城市。
从区域分布看，长三角与粤港澳大湾区合计贡献了76%的销售额，与去年同期持平。长三角作为第一大板块，录得销售98.38亿元，占比42%，其中上海一城便贡献51.03亿元，杭州以17.82亿元位居次席。珠三角以60.92亿元的销售额占比26%，广州贡献44.08亿元独占鳌头，深圳进账13.36亿元。此外，其他地区销售47.85亿元、香港贡献16.68亿元，占比分别为21%和7%。
销售金额的下滑也与推盘节奏密切相关。今年上半年保利置业首开项目仅有3个——上海保利江上印、杭州鸣涛里与广州海上印，全部瞄准中高端改善客群。对比去年同期，上海和宁波的新盘入市带来了更高的货值释放，而今年上海虽有江上印入市，但无论是体量还是可售货值，都不及去年海上印的规模。广州则受益于新盘补给，销售额同比大增128%。
面对行业调整，保利置业并未选择收缩土储，而是以更精准的姿势补充核心弹药。上半年共获取4宗地块，分别位于上海、苏州、深圳和武汉，新增规划建筑面积约28.5万平方米，总土地成本约108亿元。值得注意的是，没有一块地落入三四线城市。
其中两宗地块引发了市场的广泛关注。5月29日，历经112轮竞价，保利置业以34.88亿元夺得上海浦东南码头地块，成交楼面价约8.21万元/平方米，溢价率40.04%，扣除配建后可售楼板价突破9.3万元/平方米，项目总投资约49.9亿元。按计容面积测算，单方综合成本超过11.7万元，保本售价需达12.5万元/平方米左右，意味着后续售价必须站稳板块历史高位才能兑现利润。
另一宗是深圳南山粤海街道地块，6月5日经291轮、89分钟的激烈角逐，最终以57.72亿元拿下，溢价率150.74%，楼面价约10.87万元/平方米，刷新深圳涉宅用地单价纪录。按行业成本框架，其保本售价约在14万至15万元/平方米之间。
108亿元的拿地金额在行业内或许只能排到第7位，但对照保利置业232亿元的当期销售额，比例已达46.6%。对于一个账面亏损、仍需消化库存的企业而言，这一投资力度称得上克制而笃定。
在财务安全方面，保利置业依然守住了底线。截至6月底，资产负债率74.1%，较年初微升0.4个百分点，主要受亏损侵蚀净资产影响。有息负债总额678.15亿元，较年初压降24亿元，其中一年内到期占比23.4%，中长期债务合计占比超过76%，期限结构健康。
流动性方面，期末银行结存及现金为278.33亿元，占总资产比例15.5%，安全垫充足。尤为亮眼的是融资成本持续走低，平均融资成本降至2.75%，较去年底下降11个基点，这在民营房企普遍承压的环境中，彰显出央企的信用优势。
选择不在价格上做无谓退让，而是以当期报表的亏损换取资金链的长治久安，以精准的土储布局换取未来两三年的业绩修复——保利置业走的是一条典型的央企周期策略。正如市场所见，过去的沉没成本无法追回，但今天的每一个动作，都在为下一轮行业复苏积蓄势能。