园动力创始人张鹏在2026博鳌产业科技大会上指出，未来五年产业园区关键词是“聚”。他从园区运营模式演变、开发主体转向央国平、跨区域招商协同等维度，阐述产业园区回归基础设施属性后的聚合效应与全链条赋能路径。
“未来五年，如果用一句话概括我对经济和地产走向的判断，那便是‘聚’——聚集的聚。”这是园动力产业发展创始人张鹏在2026博鳌产业科技大会上给出的核心观点。在他看来，无论宏观经济还是产业园区赛道，都将进入一个以集聚效应为主导的新周期。
作为一家成立于2020年、与“十四五”同频共振的园区运营服务商，园动力今年迎来了品牌升级的关键节点。七年时间，这家企业从行业早期探索者成长为全国化、全流程的运营标杆，管理园区约180个，覆盖45座城市，累计运营面积达3000万平方米，在民营园区运营领域规模领先。
张鹏透露，园动力品牌已从过去的“产业赋能引擎”升级为“赋能矩阵”，并以“POPA”四字母浓缩新战略内涵。这一变化并非简单的形象包装，而是业务深度整合后的自然延伸。过去五年，园动力以定制化运营方案服务各类园区投资主体，如今则将服务半径拓宽至地方政府、链主型企业乃至终端产业客户，形成多维度赋能体系。
回顾产业园区的发展脉络，张鹏将其划分为三个阶段：1.0时代是特定区域的政策驱动型开发，如北京亦庄、中关村、张江高科等，依赖政府资源强力推进；2.0时代以华夏幸福、天安数码城为代表，采用“产业+住宅”的产城融合模式；3.0时代则涌现出中南高科、万洋众创城等全国化产业地产商，以地产逻辑操盘园区开发。
然而，随着地产下行，产业地产模式遭遇严峻挑战。2023年起，售价与租金跌破建安成本，传统开发逻辑难以为继。张鹏指出，产业园区正在剥离单纯的可经营性物业属性，回归其作为产业发展基石的基础设施属性。这一属性变化直接推动了开发主体的结构性转变——目前园动力服务的园区中，约70%的开发主体已变为地方城投、区镇级平台公司等“央国平”体系。
面对开发主体央企化、国企化、平台化的趋势，园区运营商若再下场拿地，无异于与客户竞争。张鹏强调，园动力始终坚持“不拿地、不建设”的纯运营商定位，以定制化服务赢得市场信任。
在服务标准上，他提出“三好”原则：开发主体要有合理的投资回报，不能出现资产闲置；地方政府要实现产业链招商，形成真正的产业集聚；终端企业用户则需获得实用、好用的生产空间。围绕政府、投资商、实体企业三大客户群体，加上运营商自身，最终达成“四赢”格局——运营商只有活得足够好，才能持续为行业赋能。
张鹏分享了多个代表性案例。在福州，园动力为市政府制定工业园区标准化建设方案，建议所有经营性工业用地由平台公司统一持有，不进行市场化转让，以适应山地城市土地资源紧缺的现状，当地整理成本高达每亩500万元。
上海嘉定南翔镇的老工业园改造项目同样亮眼。通过改造与重建，容积率从单层厂房提升至2.5，满租率达95%，即便租金较预期有所回落，出租率依然坚挺。这一项目折射出存量盘活与产业升级的协同效应。
更令人印象深刻的是跨区域招商的即时转化案例。河南荥阳的招商团队在参观园动力品牌馆后，表达了去上海选址的意向，河南同事随即将其推荐给上海团队，当天即完成整栋3500平方米的租赁签约。这种依托全国化布局形成的“矩阵黏性”，正是园动力区别于区域型运营商的竞争优势。
在升维战略下，园动力的服务清单已延伸至区域战略规划、产业规划、空间规划、智慧园区运营、产业招商、土地招商、异地招商、产业转移、产业大数据、供应链对接、精准招商、产业金融及新媒体品牌升级等十余个细分领域。每一个服务项均有落地案例支撑，并反哺主营业务增长。
杭州萧山膜材料小镇项目是近期亮点之一。这个约两三千亩的园区由区级平台公司开发，内部潜藏着一家尚未上市的“隐形冠军”企业。园动力将协助其盘活大量低效增量资产，并实现产业客户的资产全周期托管。
对于出海趋势，张鹏观察到东南亚数据中心建设的强劲需求。园动力正计划打造“数据机房版的云主机”，以空间载体和基础设施运营为基石，叠加设备配置与全链条服务，助力国内企业布局海外市场。
“经济越不好，企业和项目越倾向于扎堆。”张鹏发现，过去那种将生产基地与总部散落各地的布局思路正在改变，企业更愿意聚集在产研办商一体的综合空间里。这种心理上的“安全感”需求，促使园区规划必须向产业集聚方向演进。
在他看来，做产业集聚是“原来难、现在不难”——因为企业选址时会主动寻找同类聚集，这种自我抱团的行为为园区招商提供了天然助力。而园区作为“壳”的角色，不仅提供物理空间，更在一定程度上消解了企业主的决策焦虑。
展望下一个五年，张鹏用“聚”字作结：经济在聚、产业在聚、人心也在聚。园动力的愿景，是成为中国独树一帜的产业发展赋能矩阵与平台化运营服务商，在聚合的时代浪潮中，与各方伙伴共生共荣。