绿城管理2026年中期业绩回暖，营收、利润、现金流三大指标同步转正，但新拓代建规模同比下滑超三成。管理层解释为"以质换量"的战略选择，同时保持高比例分红，行业正从规模扩张转向质量竞争。
在房地产行业深度调整的第五个年头，代建领域的头部企业交出了一份喜忧参半的期中答卷。
8月26日下午，绿城管理（09979.HK）召开2026年中期业绩说明会。前一晚披露的中报显示，这家代建龙头在经历了为期两年的利润筑底期后，核心财务指标终于迎来集体回暖。
中报数据显示，今年上半年绿城管理实现营业收入14.66亿元，同比增长7%；归母净利润录得2.71亿元，增幅6%；毛利率约41%，归母净利率19%；经营性现金流净流入1.34亿元，同比大增20%。费用端同样呈现优化趋势，销售、营销及行政开支合计2.50亿元，较去年同期缩减约7%。
回顾2025年全年业绩会，彼时管理层曾预警当年"可能是公司利润压力相对较大的一年"。仅仅半年之后，营收、利润、现金流三大核心指标同步实现正增长，账面数据显示最艰难的阶段或已告一段落。
然而，光鲜的财务数据背后仍有隐忧。上半年新拓代建项目总建筑面积为1352万平方米，新拓代建费合约34.1亿元，两项指标分别同比下滑约32%和31.7%。事实上，据观点指数6月发布的行业报告，样本企业新签面积增速已明显放缓，传统开发型代建业务面临系统性压力，行业高速增长阶段正式宣告终结。
从收入结构看，代建服务贡献收入14.24亿元，占总营收的97.2%，同比增长4.6%；其他服务收入0.42亿元，占比不足3%。代建服务毛利率从去年同期的40%提升至40.9%，带动整体毛利率升至41.1%。公司方面解释，这一改善主要得益于投拓端对新拓项目质量的严格把关，项目代建费率及单方代建费持续获得优化。
费用管控方面，在营收实现增长的同时，销售、营销及行政开支反而压降7%，费率同比下降2.5个百分点至17.2%。绿城管理将这一成果归因于管理机制优化、精细化费用管控及降本增效举措的持续推进。
现金流表现尤为亮眼。经营性现金净流入同比增长20%至1.34亿元，截至6月末银行结余及现金达14.02亿元，流动比率1.62倍，杠杆比率仅1%，期内无重大借款。副总裁程敏在业绩会上指出，现金流改善的核心驱动力在于"长期推行的全周期回款管理及应收款项精细化管控"。
从回款来源看，国企及政府委托方占比达77%，民营企业占23%。应收账款结构总体合理，两类委托方大约各占半数。针对不同性质的委托方，公司实施差异化管控策略：建立双周回款专项沟通机制；完善考核激励，设置季度回款奖惩及提前回款奖励；推动跨部门协同，运营、营销、产品条线前置参与结算对账；对重难点项目实行清单化管理，逐笔落实责任与方案。
值得注意的是，归母净利润的增长并非完全来自主营业务的实质扩张。期内利润为2.59亿元，较去年同期的2.73亿元下降5.1%。归母净利润之所以录得6%的增长，主要归因于非控股权益亏损的变动——去年同期非控股权益贡献1683万元收益，今年上半年转为1228万元亏损。换言之，少数股东损益的变化在一定程度上放大了归母净利润的增幅。
股东回报方面，董事会决议宣派中期股息每股人民币0.076元（折合约0.087852港元）。这是该公司连续第二年派发中期股息，2026年全年派息指引维持不低于归母净利润80%的水平。管理层表示，自上市以来绿城管理已连续六年保持超60%的派息比例。
行政总裁王俊峰在业绩会上强调，公司"非常愿意与股东共享经营成果"。支撑这一分红安排的逻辑包括：现金流持续优化、轻资产模式天然的低资本开支特征、在手订单充足以及盈利具备较高可预见性。从市值管理角度而言，管理层冀望通过稳定且高比例的分红，"向市场展现公司稳健经营的能力，充分展现轻资产代建赛道的抗周期特质"。
王俊峰还透露，管理层薪酬结构中相当一部分以股份替代现金发放并附带锁定期，其本人亦多次在二级市场增持公司股份。他说："很多绿城管理员工同样将个人收益与公司的长期价值深度绑定，与全体股东站在一起。"
本次业绩会最受关注的议题，莫过于新拓规模超过三成的同比降幅。虽然核心拓展指标仍稳居行业第一，但下滑幅度之大仍引发市场广泛讨论。
对此，程敏解释称，新增规模阶段性承压"既是行业深度调整带来的系统性影响，也是绿城管理主动'以质换量'的战略选择"。在房地产市场深度调整、核心客群城投平台拿地规模大幅收缩的宏观背景下，公司选择"主动舍弃低质、高风险项目"。
从交付端来看，上半年如期交付56个项目，合计545.6万平方米，服务超2.7万户业主，交付面积同比增长17.3%。预计下半年还将交付约950万平方米、约4.7万套房源，全年交付规模将保持在千万方以上水平。
销售端亦有亮点：上半年首开项目31个，同比增加26%；单盘平均首开销售额2.23亿元，同比提升20%；首开指标达成率高达129%，同比提升36%；超过80%的首开项目售价高于区域竞品。
截至6月30日，在手订单总建筑面积约1.2亿平方米，其中四大城市群项目占比76.5%。待开发面积占比44.7%，在建37.4%，已交付17.9%。执行董事聂焕新表示，这一订单规模足以支撑公司未来3至5年的稳健经营。从城市能级看，高能级城市订单占比持续走高，商业代建比例进一步提升，在一定程度上对冲了行业费率下行的压力。
董事会主席赵晖在业绩会上指出，当前房地产仍处结构性调整筑底周期，代建行业正经历深刻转变。行业发展逻辑已从规模扩张切换至平稳发展阶段——2023年至2025年，行业年新签总规模稳定在1.6至1.7亿平方米；竞争格局逐步出清，活跃企业仅剩约30家；竞争焦点从单纯的规模比拼转向综合解决方案与经营兑现能力。
关于市场容量，赵晖认为城投存量土地盘活、城市更新、存量改造等结构性机遇正在持续释放。据机构测算，"十五五"期间全国城市更新市场总容量约20万亿元，为代建行业提供了广阔的发展空间。
他还阐述了绿城中国与绿城管理两大上市公司的协同机制，品牌、管理、生态三维协同已初步成型。依托中交集团央企平台，绿城管理在资源导入、海外业务拓展、品牌背书等方面获得显著赋能，上市以来与中交体系累计合作面积已超过1300万平方米。
展望后续经营，王俊峰提出四项重点工作：聚焦价值发展，筛选优质合作项目；深挖存量价值，加快项目周转与销售去化；健全风险管控，落实前置研判与分级管理；审慎探索新赛道，布局产业链延伸与海外代建。
对于2026年全年新拓预期，程敏表示公司坚持"质量优先、规模适度、重视转化"的原则。王俊峰在回应全年展望时亦表示，短期土地市场调整确实给新增代建拓展带来压力，但存量时代的机遇同样存在，行业正逐步摆脱低价竞争，格局趋于稳定。
从这份中报来看，绿城管理正在经历一场由规模驱动向质量驱动的战略换挡。最困难的阶段或许已经过去，但在行业整体回归理性的大背景下，这家代建龙头能否在"以质换量"的道路上持续兑现价值，仍需时间给出答案。
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