中海地产2026年上半年销售逆势增长11.8%，成为前十房企唯一两位数增长者，但利润受公允价值变动拖累下滑。公司全年维持800-1000亿拿地目标，7月以来投资明显提速，一线城市及香港贡献近七成销售，财务底盘稳健，可动用资金超1700亿。
在房地产行业深度调整的背景下，中国海外发展于8月26日交出2026年上半年成绩单。尽管利润端承受一定压力，这家头部央企凭借销售端的逆势增长和充裕的资金储备，展现出穿越周期的经营韧性。当天举行的中期业绩发布会上，董事局主席颜建国、行政总裁张智超等管理层悉数出席，对下半年策略作出明确表态。
中报数据显示，中国海外发展上半年实现收入976亿元，同比增长17.3%；股东应占溢利70.3亿元，同比下滑18.2%，每股基本盈利0.64元。增收不增利的背后，是投资物业公允价值变动由上年同期的收益6612万元转为亏损7.42亿元，直接侵蚀了利润表现。期内毛利率为16.1%，剔除公允价值变动等非现金因素后，核心溢利为79.3亿元。
销售规模方面的表现则颇为亮眼。报告期内，公司系列公司累计实现合约物业销售额1343.5亿元，同比上升11.8%，对应销售面积450万平方米。在行业整体销售乏力的环境中，这一增速令中海成为销售前十房企中唯一实现两位数增长的企业，权益销售额更位居行业榜首。
从销售结构来看，一线城市依旧是中海最重要的业绩支撑。上半年，公司系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个城市的合约销售额合计789.9亿元，占该口径总销售额的68.6%。其中北京贡献247.5亿元、深圳225亿元、上海149.2亿元、香港133.1亿元。安缇深圳、深圳湾澐玺、上海云锦华庭、安澜北京等核心地段项目售价均显著优于预期，印证了公司在高能级城市的定价能力。
香港市场的表现尤其值得关注。据管理层介绍，香港楼市自2024年9月企稳以来，2026年上半年量价齐升，成交量与成交价同比分别上涨34%和12%。中海期内于香港实现合约销售额约150亿港币，刷新公司在港销售历史纪录。目前公司在香港有7个主力在售项目，总货值约542亿港币；若计入待上市项目，在港总货值达1265亿港币，权益货值约493亿港币。
在城市布局层面，中海延续了深度耕耘的策略。上半年，公司系列公司在30个城市的市占率进入当地前三，其中19城排名第一，北京、深圳、天津、沈阳、济南、海口均居首位。产品端，公司持续推进“好房子”战略，期内高品质交付2.1万套房屋，客户满意度保持行业标杆水平，核心城市高端住宅的标杆效应持续释放。
展望下半年，一线城市仍将是销售兑现的核心区域。管理层透露，上海、北京、香港将有一批大体量项目及分期产品入市，仅安澜上海项目货值便超过520亿元，预计将为销售增速的持续领先提供有力支撑。
与行业内普遍收缩投资的态度不同，中海正凭借充沛的资金储备加速布局核心资产。中报显示，公司上半年在内地8个城市及香港合计新增9幅地块，权益地价76.6亿元。进入7月后，投资节奏骤然提速——7月初至今，公司在北京、深圳、香港、太原、宁波等城市新增购地9宗，权益地价达256.8亿元。年初至今累计新增购地18宗，权益地价333.4亿元。
管理层明确表示，在政策环境稳定的前提下，公司全年新增购地额目标维持800亿至1000亿元。目前在一线及重点二线城市跟踪的优质大项目储备充足，未来数月将积极推进投资落地，确保年度目标达成。值得注意的是，中海在拿地方式上正从单纯招拍挂向多元化拓展，上半年在深圳、太原获取的项目即通过收并购与城市更新路径实现，且均为净地，可快速进入开发销售周期，有助于提升投资确定性与回报水平。
作为“双轮驱动”战略的另一极，中海经营性业务上半年继续平稳增长。期内商业运营收入录得35.8亿元，剔除资产退出等结构性因素后同比增长3.2%，其中购物中心收入增速达4.8%。从资产分布看，近八成商业收入来源于一线及新一线城市，写字楼与购物中心双核心业务占比80%，核心区位叠加核心业态的组合为商业板块提供了稳固抗周期能力。
细分数据显示，写字楼业务期内完成租赁签约面积48万平方米，续租率63.1%，期末出租率稳定在78%；购物中心出租率高达95.3%，销售额与客流同比分别增长11.4%和7.9%，同店口径亦实现4.5%和9.2%的增长。此外，中海康养北京锦宸项目于期内开业，标志着公司在银发经济领域的探索迈出实质性一步。
在资产证券化维度，2025年成功上市的华夏中海消费REIT上半年运行平稳，为公司经营性业务向资产管理转型注入持续动力。管理层透露，公司正着力搭建多层次REITs平台，前端通过Pre-REITs孵化培育优质项目，后端以公募REITs实现规范退出，并同步拓展商业不动产REITs及机构间REITs等产品，逐步构建“资产孵化—退出—资金回流”的完整闭环。
财务安全性始终是中海最重要的护城河。截至2026年6月30日，公司在手现金约1211亿元，占总资产比重13.7%；净借贷比率27.2%，叠加未动用银行授信额度495.1亿元，可动用资金合计1706.1亿元。资产负债率51.6%，期内有息负债规模压降101.5亿元，平均融资成本低至2.76%。
即便在利润承压的环境下，董事局仍宣布派发中期股息每股23港仙，彰显对股东回报的重视。管理层强调，经营现金流与股东回报高度一致，公司将在保持稳健经营、规模与效益行业领先的同时，平衡好发展与分红的关系，并视市场情况运用大股东增持、股票回购等资本工具。
展望后市，管理层将中海的内生增长动力提炼为三个“新动能”：一线城市优质资产的增值潜力、重点二线城市结构性机遇的兑现能力、存量商业物业价值释放的空间。公司坚持“核心地段+标杆产品”策略，在沈阳、长春、石家庄、厦门、海口等城市实施精准布局，相关项目的去化速度与盈利水平均明显优于城市均值，结构性红利正加快显现。
当然，地产行业整体仍处于调整期，市场与成本端的变化对利润表的扰动不容忽视。投资物业公允价值波动、下半年销售增速的可持续性，以及加速拿地后如何维系扩张与财务稳健的平衡，都将是市场观察中海后续走向的重要维度。
免责声明：本文内容基于公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。