李海若在2026博鳌物业大会上指出，物业行业应跳出传统降本增效逻辑，通过数据资产化重构资产价值。他表示物业公司需兼具数据生产者、治理者、应用者角色，并分享了星河中心数据资产入表、授信额度上浮8%的实践案例，强调物业将从成本中心走向价值中心。
“未来物业公司的核心竞争力，我归结为三点：服务做优、运营做细、数据变资产。”
这段话出自星河智善生活集团副总经理、运营管理中心总经理李海若，在2026博鳌物业暨城市服务大会上的主题演讲。他围绕“数据资产对物业价值重构的意义”，从物业核心使命、数据资产现状、物业角色、实施路径等多个维度展开阐述，为行业提供了一条跳出传统降本增效逻辑的价值再造思路。
李海若在演讲开篇即指出，物业行业肩负着资产保值增值的重要职责。他打趣道：“即便把对客服务、社区运营做到极致，也不如让业主的房子增值5%来得实在。”在当前不动产估值持续承压、行业整体下行的背景下，这一目标看似遥不可及，但他认为，数据资产或许是一条可行的“另辟蹊径”。
他列出当前市场环境的两个切面：一边是持有型不动产估值的持续走低，另一边是物业公司收入增速放缓、收缴率与满意度承压。走访项目时，一线同事常常把收缴率上不来的原因归咎于“大环境不好”“业主资产缩水”“物业费太高”，却极少反思服务本身的问题。李海若强调，物业与资产价值紧密相连，物业公司很难独善其身。
近年来，众多物业企业投入数智化转型，AI赋能、人机协同、智慧工单、智能监控、无人机器人等应用层出不穷。李海若坦言，这些工具确实带来了成本优化，但实际效果有限——过去三年，数智化带来的降本增效仅占物业总成本支出的0.3%至2%。
更关键的是，物业成本虽占持有型资产运营总成本的50%至70%，但整体运营成本在资产估值中的占比仅为3%至5%。以一座10万平方米的商业综合体为例，即便物业降本2%，对资产估值的影响也不过0.08%。这意味着，传统意义上的“省钱”逻辑，难以真正撬动资产价值的提升。
李海若提出，物业行业真正的蓝海在于“数据资产化”。他援引数据显示，去年已有136家上市公司完成数据资产入表，涉及金额达38亿元；非上市公司亦有417家成功入表。数据资产不仅能强化融资能力、推动资本化，还能显著提升资产流动性。青岛北岸控股、深圳神州数码、江苏海银资产等企业，均通过数据资产入表获得了更高的银行授信额度；厦门火炬等案例也在REITs折现率优化方面取得了显著成效。
深圳今年3月正式发布《建筑数据资产管理标准》，为数据资产入表提供了政策依据与合规指引。李海若透露，星河智善生活有幸参与了该标准的编制，并已将旗下“星河中心”项目作为数据资产化试点。
值得注意的是，该标准涵盖的1100多项建筑数据分类中，有953项与物业强相关——要么由物业主导，要么需物业深度参与。这意味着，无论资产运营方还是融资机构，在进行资本运作时，都绕不开物业企业。
李海若详细拆解了数据资产化的落地流程：数据资产梳理、数据质量评价、数据确权与评估，最终完成入表。以星河中心为例，项目首先搭建数智化工具，完成系统升级，确保基础数据和经营数据能够实时、准确地沉淀。核心数据分为四类：设备运维类、运营管理类、能源与空间类、经营与客户类。
设备运维类数据：通过统一设备编码、构建数字孪生AI智能运维平台，沉淀出设备真实健康度、故障率、剩余寿命及未来资本开支预测等关键信息。李海若指出，这些数据既能证明资产的“现实可靠性”，又能通过历史趋势推导未来状态，恰恰是资本市场最关注的价值锚点。
运营管理类数据：借助HRBP智能体（负责资源调度）和飞马智能体（负责全生命周期监控），将原本依赖经验的管理模式转化为可量化、标准化、可复制的规则体系。这种数据驱动的运营能力，是提升NOI（净营运收入）并获得资本市场认可的重要加分项。
能源与空间类数据：依托能源管理系统与空间管理系统，结合智能计量、环境感知、BIM可视化等手段，实现精准节能。李海若引用权威统计称，能源成本通常占建筑运营总成本的30%以上，节能降耗对NOI的直接提升意义重大。在“双碳”与绿色金融的大背景下，能源数据还能证明资产运营方案的合理性与先进性，从而影响资产估值。
经营与客户类数据：通过业财一体化与客户数据数智化，打通收支两端——现金流数据体现了资产的盈利质量，客户认可度数据则反映了市场信任度。两者均为资本评估中的核心指标。
在完成数据资产质量评价（严格依照标准的规范性、完整性、准确性、一致性、时效性、应用性六维度打分）后，星河中心形成了15类数据库，并委托第三方会计师事务所进行确权与价值评估，主要采用收益法。最终，数据资产成功入表，并进入价值兑现阶段。
李海若透露，星河智善生活已通过数据资产授信获得显著成果——授信额度直接上浮8%。下一步，公司计划继续输出6个试点项目，形成可复制、可推广的机制与案例。
李海若总结道，物业公司在数据资产时代将扮演四重角色：数据的生产者、治理者、应用者，以及最终的价值创造者。这不仅延伸了物业的价值边界，也为资产保值增值提供了全新路径。
面向未来十年，他认为物业行业的竞争将同时体现在“管得细”与“让资产增值”两个维度。从数智化走向数据资产，从成本中心走向价值中心，从服务执行者蜕变为资产价值协同的管理者——这既是物业企业正在经历的转型，也是行业下一个增长极所在。
（本文由观点网根据李海若在2026博鳌物业暨城市服务大会上的演讲整理，内容仅供参考，不构成投资建议。）