锦楼集团田维龙在博鳌大会上提出，存量商业破局关键在于从标准化盒子转向非标场景，以微改造、深运营、重内容为核心，通过空间、业态、品牌、运营、价值五维革新重塑商业活力。
在2026博鳌消费暨文商旅康养大会上，锦楼集团董事长田维龙发表主题演讲，分享了他对存量商业更新与空间再造的观察。他指出，商业地产已经走过了标准化复制的扩张周期，那些曾经高效的“盒子”正在成为制约行业下一步发展的瓶颈——真正需要改变的，不是建筑本身，而是操盘者的思维模型。
田维龙认为，传统盒子商业的典型特征可以概括为封闭式建筑、回字形动线、固化的楼层业态配比。地下一层做超市，低楼层布局零售或国际品牌，高层留给餐饮和影院，品牌矩阵在全国范围内高度一致。这套模式在地产高速增长时期是规模化的最优解，固定租金加扣点的收租逻辑也便于管理。但随着客群从“物质满足”转向“情绪满足”，年轻人不再接受“到访即消费”的强捆绑体验，他们更希望在松弛、有疗愈感的公共空间中完成消费。
与此同时，高度连锁化的品牌组合制造了千店一面的审美疲劳，购物中心缺少在地文化的温度和城市记忆的承载点。从运营视角看，单纯依靠招商收租的被动模式，在品牌撤场、市场下行时容易出现空置率上升、资产价值缩水的问题。盒子商业越来越像一个与街区和公园隔绝的“交易容器”，而当代消费者需要的，是以人为中心的生活场景。
面对这些痛点，田维龙给出的路径是：不搞大拆大建，不改变原有主体框架和产权关系，而是以微改造、深运营、重内容的方式，让老盒子获得新生命。这种空间革新具体从五个维度展开。
第一，空间维度。不破主体，只破边界。通过美陈、灯光、绿植和导视系统串联室内外，让商业体与城市步道、外摆空间、滨河休憩区形成联动；再利用中庭、楼梯、退台和夹层重构游逛动线，把单一购物路径变成可停留、可打卡、可散步的体验路线。对于高差、异形柱等先天缺陷，则通过艺术装置和快闪活动转化为项目的记忆点。
第二，业态维度。打破楼层固化的标准配比，以“零售+体验+社交+艺术”的组合替代传统分类。把咖啡、酒馆、手作工坊、艺术展厅植入零售层，在高区引入城市露营、运动空间、社区沙龙等新内容，让每一层都拥有独立场景，告别千篇一律的游逛感。
第三，品牌维度。用非标品牌替代流水线品牌。当下盒子的品牌竞争力停留在级次和连锁密度上，这恰恰是同质化的源头。引入主理人品牌、原创设计、社区共创和在地文创，能形成真正难以复制的竞争壁垒。
第四，运营维度。从管理铺位转向管理空间。运营团队必须持续利用中庭、休息区等公共空间做策展、市集、社群活动、非遗体验和小众演出，用高频次的内容更新让静态建筑保持生命力。
第五，价值维度。从收取租金的单一容器升级为城市公共价值载体。通过开放公共空间、植入在地文化、深耕社群运营，让项目成为社区居民和年轻群体的社交、文化、休闲据点，实现资产的长效保值增值。
田维龙以锦楼集团正在推进的天府新区项目为例。该项目由地方平台公司开发，开业两年后在疫情期间停业，是一个典型的存量盒子。锦楼接手后，依托兴隆湖的生态资源，将项目定位为“湖滨潮趣生活绿洲”，围绕湖岸社交、运动生活、艺术人文、宠物社区四个标签展开。改造没有大拆大建，仅用2000多万元优化原有动线和空间，并与湖滨场域联动，打造下沉式社交庭院、环湖骑行驿站、户外露营地和临湖观景平台，让商业融入公园城市肌理。
在内容层面，项目以“场景聚人、社群留客”为逻辑，围绕运动社群、宠物社群、邻里社交叠加智慧养老、全龄亲子、烟火市集等引擎，落地方圆15分钟的美好生活圈。田维龙强调，商业价值的底层已经发生变化：传统盒子比拼硬件和租金，非标场景比拼的是城市资源的独占性、场景的唯一性和内容持续迭代的能力。
田维龙总结道：存量时代真正被淘汰的从来不是载体空间，而是固有的运营思维。从标准盒子到非标场景的革新，不是颠覆重建，而是以人为本的价值回归。未来，锦楼集团将继续深耕存量盘活与城市更新赛道，以差异化、可盈利的项目实践，为行业提供更多可能性。