佳兆业美好2026年中报显示营收利润双降，非业主增值服务近乎腰斩，应收贸易账款总额高达16.8亿元且坏账准备超11亿，在管面积微降。公司转向科技赋能与社区增值服务，试图在存量市场中突围。
在房地产行业持续深度调整的背景下，物业企业的生存逻辑正发生深刻变化。佳兆业美好集团有限公司（以下简称“佳兆业美好”）于8月24日披露的2026年中期业绩报告显示，这家港股物企正面临营收与利润双降、应收账款高企、在管面积微缩的多重压力，其应对策略已从规模扩张转向存量深耕与品质运营。
中报数据显示，截至2026年6月30日止六个月，佳兆业美好实现总收益约7.865亿元，较上年同期减少4.3%；毛利约1.983亿元，同比下滑2.8%；期内溢利及全面收益总额约4899.1万元，同比下降8.2%；公司拥有人应占利润约4189.3万元，同比减少12.3%。
从业务结构来看，物业管理服务仍是绝对主力，贡献收益约6.909亿元，占总收入的87.8%，但增长动力明显不足。该板块毛利率为21.3%，较去年同期微降0.2个百分点，主要源于分包成本上升。其中，酬金制业务维持了100%的高毛利水平，而包干制业务则面临一定压力。
变动最为剧烈的是非业主增值服务，该板块收益从上年同期的4700.9万元大幅缩减至约2373.9万元，降幅接近五成，成为期内下滑最严重的业务部门。更值得关注的是，其毛利率由正转负至-0.7%。这一业务主要涉及建筑工地管理、销售场地管理等交付前服务，与上游房地产开发节奏高度关联，行业开发投资放缓直接压缩了此类需求，进而拖累整体收益。
利润端的收缩幅度大于收入端，除业务萎缩外，资产减值损失是重要推手。报告期内，公司计提金融资产及合约资产减值约5039万元，减值压力依然存在。
资产负债表上，应收账款问题尤为突出。截至2026年6月30日，佳兆业美好计提亏损准备前的应收贸易账款总额高达约16.775亿元，对应的坏账准备约11.317亿元，账面净额仅约5.458亿元。坏账准备占计提前应收总额的比例高达67.5%，且账面净额较2025年底的4.776亿元不降反升。从账龄结构看，账龄超过3年的应收款项达6.196亿元，占比颇高，意味着大量资金被长期占用，回收前景不容乐观。
值得一提的是，来自关联方（母公司佳兆业）的应收款项余额已收窄至1100.2万元，历史上大额关联欠款风险得到相当程度缓释。然而，面向开发商的第三方应收款项回款依旧承压，暴露出行业共性难题：在开发商资金链普遍紧张、部分业主缴费意愿受服务体验影响的环境下，回款困难正严重侵蚀物企的经营现金流质量。
在管规模的变化同样反映了行业趋势。截至2026年6月末，佳兆业美好总在管建筑面积约9882.8万平方米，较2025年底的9906.8万平方米微降0.3%；在管项目数量从718个降至714个。物业管理总合同建筑面积约1.245亿平方米，较上年底减少0.2%。
报告期内，公司新增委聘项目10个，对应在管面积46.2万平方米；同期终止服务项目14个，对应在管面积70.2万平方米。新拓展面积仅能部分覆盖流失与主动退出的面积。不过与2025年全年终止78个项目、涉及663.8万平方米相比，今年的“退盘”规模已明显缩小。
这印证了物企思维转变：过去“规模即正义”的扩张逻辑逐步失效，单盘盈利质量愈发重要。主动清退低效项目、换取利润质量，成为不少港股物企的共同选择，但代价则是规模增长陷入停滞。
面对业绩下滑与回款难题，佳兆业美好将战略重心转向品质深耕与科技赋能，试图在存量市场中挖掘新增长点。
在数字化方面，公司已在深圳14个在管项目部署AI巡检技术，通过AI视频智能识别对烟雾火焰、高空抛物、防漏水、边界攀爬等风险实现7×24小时自动预警，预警时间从小时级缩短至秒级；智能工单与精准定位则将响应处置时间从30分钟以上压缩至5分钟内。这套“鹰眼监控+AI识别+无感通行”的智能安防体系，既提升了运营效率，也降低了对人力的依赖，为物业费提价困难背景下改善盈利水平提供了现实路径。
业务结构上，佳兆业美好正努力从“空间运营商”转向“社区品质生活服务集成商”。针对非业主增值服务的萎缩，公司发力业主增值服务与社区增值服务，打造“美好FUN”社区IP，围绕“乐活、乐邻、乐善、乐享”四大体系，聚焦儿童、长者、青年、宠物四大群体，构建全龄社区服务生态。
其中，养老与宠物赛道尤为引人注目。养老方面，公司顺应“物业+嵌入式养老”的政策方向，在惠州等地试点适老化服务，涵盖养老陪护、就医陪诊等细分品类，向全生命周期服务商延伸。宠物方面，依托社区场景提供宠物喂养服务，并以轻资产联营模式开设线下宠物门店，构建“线上上门+线下到店”一体化模式，挖掘社区“最后一公里”消费潜力。此外，公司还通过“小K优选”线上平台推行产地直供、深耕社区零售，并盘活停车位、公共场地等存量资产。
从上半年数据看，业主增值服务收入约7187.3万元，同比下降10.5%，收入占比9.1%，主要受居民消费低迷和行业竞争加剧影响。但该板块毛利率逆势提升，从60.1%跃升至70.9%，得益于低毛利业务占比收缩。
佳兆业美好在报告中表示，将紧跟国家高质量发展、增进民生福祉的战略方向，深化智慧赋能降本增效，以精细化运营与暖心便民服务筑牢根基；积极参与小区共治，强化内部管理与人才建设，稳健发展，严控风险，扎实推动集团“十五五”规划开好局、起好步。
放在整个物业行业视角下，佳兆业美好面临的考验具有普遍性：如何平衡规模、利润、回款三者关系，如何摆脱对地产母体的业务依赖，如何在社区增值服务尚未成熟前守住现金流底线。社区增值服务在行业内普遍面临盈利模式验证期，养老、宠物、零售等试点的实际利润贡献仍需时间检验。能否在这场存量博弈中突围，将决定其下一个周期的位置。