嘉里建设2026年上半年业绩呈现分化格局：总体收入同比下跌33%至66.71亿港元，但股东应占溢利逆势增长20%至7.35亿港元。发展物业销售大幅下滑53%，香港市场挑大梁，内地销售因高基数及无新盘入市而腰斩；投资物业及酒店收入则首次超越开发销售，成为第一大收入来源。负债率下降、毛利率翻倍，财务底盘稳健。
2026年上半年的房地产市场仍处于深度调整通道，嘉里建设交出的中期答卷却呈现出耐人寻味的分化格局：整体收入明显缩水，盈利端却实现了可观增长。这家港资房企的半年报，折射出企业在行业下行周期中主动调整航向、以求稳健前行的经营逻辑。
8月24日发布的业绩公告显示，嘉里建设上半年实现股东应占溢利7.35亿港元，同比增幅达到20%，每股盈利0.51港元，中期股息维持每股0.40港元不变。这一派息安排，被市场解读为管理层在波动环境中释放的稳定信号。
但收入端的表现则没那么乐观。期内，集团总合并收入共计66.71亿港元，较去年同期缩水约三分之一。其中，开发物业销售收入的滑坡尤为显著，从去年同期的64.22亿港元锐减至30.31亿港元，降幅高达53%。与之形成鲜明对比的是，投资物业及酒店业务板块录得收入36.40亿港元，实现3%的同比正增长。这意味着，经常性收入首次超过开发销售，成为嘉里建设当期收入结构的中流砥柱。
这份中报中最为突出的亮点，当属盈利能力的实质性修复。发展物业毛利率由去年同期的9%大幅攀升至18%，几乎翻了一番。管理层将其归因于交付项目的时间节点差异以及产品组合的优化——简而言之，虽然卖出的楼面数量减少，但高端产品占比提升，拉高了整体单价与利润空间。同时，期内并未录得任何减值拨备，而去年同期则计提了1.15亿港元的减值损失，这无疑为利润表卸下了一块沉重包袱。
财务稳健性同样得到进一步夯实。截至6月底，集团负债比率由2025年年底的33.3%小幅下降至31.3%，账上现金及银行存款合计173.91亿港元。充裕的流动性，为企业在土地市场捕捉机会提供了灵活腾挪的空间。
分区域审视销售端，香港与内地的冷暖温差一目了然。
香港市场表现稳健，上半年合约销售额达55.71亿港元，与去年同期基本持平。其中，海璟湾贡献了18.21亿港元，高端住宅项目缇外持续获得市场承接，录得17.07亿港元销售额，黄竹坑站上盖物业海盈山及扬海则合力贡献约17.22亿港元。尽管期内确认收入受交付节奏影响约为25.39亿港元，但合约销售层面的平稳，为后续结转奠定了基础。
管理层在业绩报告中指出，香港住宅市场正呈现出持续的改善迹象，库存消化周期已收窄至约14个月，为近三年来的低点，供需关系的天平正逐步倾向卖方市场。集团董事汤耀宗对后市表达审慎乐观，预计全年楼价平稳运行，涨幅或在11%至12%之间。
内地市场则完全是另一番景象。上半年合约销售额仅录得13.01亿港元，与此前同期的106.44亿港元相比呈现断崖式落差。造成这一巨大落差的一个关键背景是，去年上海金陵华庭首期开盘，将销售基数推至高位，今年并无同类大体量项目入市，数字回落属于预期之内。然而，除上海之外的广大区域，市场情绪修复依然缓慢，销售动力明显不足。
尽管销售端承压，但内地发展物业的收入确认端却传来好消息。受益于深圳前海·嘉湾及沈阳雅颂阁等项目完成竣工交付，内地发展物业合并收入同比大增180%至4.92亿港元，同时分部业绩实现扭亏为盈，录得1.54亿港元盈利，毛利率达到31%，显示优质项目在交付大年所带来的利润弹性依然突出。首席财务官郑慧善透露，上海金陵路项目住宅部分已基本清盘，下半年内地市场将重点推出前海公寓产品，并继续去化沈阳项目尾盘。
在她看来，内地楼市短期和中期的压力难以回避，但长期前景依然值得期待。集团将秉持审慎态度，优先聚焦于香港住宅市场以及具备稀缺性的商业项目。
展望后续推盘，嘉里建设的土地储备依旧殷实。截至6月底，内地与香港合计待售发展物业总楼面面积约740万平方呎。其中，内地以590万平方呎占据绝对主导，集中在上海黄浦区等核心地段；香港约150万平方呎，横跨高端与中端市场。
从供应节奏来看，沈阳项目约88万平方呎预计于2026年起入市，武汉、秦皇岛及上海黄浦项目则计划于2027年后陆续亮相；香港地区方面，将军澳、土瓜湾及荃湾等项目预计在2027至2029年间分期面市。期内，集团还成功竞得香港筲箕湾、西半山及九龙塘三幅住宅用地，新增可建楼面约23.5万平方呎，并获取一幅上海浦东金桥商业用地，持续为土地库补充新的血液。
投资物业及酒店板块在开发销售波动加剧的上半年，牢固地托住了集团的收入底盘。该板块合并收入录得36.40亿港元，同比增幅为3%，历史性地超越发展物业，跃升为集团第一大收入来源。在开发收入近乎腰斩的这一时期，这一部分收入几乎以一己之力对冲了缺口，成为溢利逆势增长的关键支撑。
集团主要投资物业及酒店组合应占楼面面积共计2210万平方呎，内地占比达87%，香港为13%。从资产类型划分，办公室仍为最大类别，期末应占楼面面积约782.3万平方呎，占比35.4%。零售、酒店及公寓占比分别为29.62%、23.36%和9.86%。投资物业组合期末估值为893.06亿港元，较2025年年底的871.99亿港元温和上升，资产价格保持平稳。
分区域看，内地投资物业及酒店组合录得合并收入31.04亿港元，略高于去年同期的29.67亿港元。其中不含酒店的租赁收入为20.45亿港元，按固定汇率计算微降1%，毛利率则受新开业及筹备期项目的前期费用拖累，下滑5个百分点至65%。
具体到不同物业类型，市场表现出巨大分野。
写字楼继续承受着经济前景不明朗与供应过剩的双重压力。期末出租率从年初的90%小幅回落至89%，整体租金水平依然承压。期内办公室租赁业务收入录得10.94亿港元。郑慧善对此表示，写字楼租赁层面的压力依然存在，但负增长的速度正在放缓，这可以视作一个积极的苗头。
零售板块则延续了良好的抗跌性。依靠高端及生活方式定位，组合出租率稳定在91%，租户营业额和客流量均出现同比增长，展现出消费场景的活力。
公寓业务脱颖而出，表现最为强劲。整体出租率高达95%，尽管期内有两项物业翻新工程对收入带来短暂干扰，但扣除该等影响因素后，基础运营面依旧稳固。
酒店业务期内录得合并收入10.59亿港元，同比微降1%。餐饮收入的下滑抵消了客房的温和增长，整体运行平稳。
目光转向香港，投资物业组合期内租赁收入为5.25亿港元，略低于去年同期的5.47亿港元，毛利率为73%，同比下降4个百分点。其中公寓业务依然是王牌资产，出租率在高位维持99%的水平，租金水平稳步向上，剔除若干因素后，租赁收入同比增长8%至2.1亿港元，反映出优质地段租赁住宅的旺盛需求。以家居为主题的MegaBox充分受益于香港住宅市场的回暖，出租率稳企94%。
相比之下，香港写字楼业务的复苏之路更为漫长。出租率从年初的81%回升至83%，但在供应过量和非核心区需求疲软的环境下，集团不得不依靠租金弹性调整和内部空间重组来留住租户，一场以价换量的耐力赛仍在进行之中。
嘉里建设正不遗余力地扩充经常性收入版图。根据中期报告披露，未来七年及以后，集团预计通过内地多个综合用途项目，为投资物业及酒店组合新增约650万平方呎应占楼面面积。其中，写字楼约430万平方呎，零售约190万平方呎，酒店及其他约30万平方呎，主要驱动力来自上海、武汉及沈阳的项目。
然而，一个不容回避的结构性矛盾摆在面前——新增面积中，写字楼的占比超过六成，而当下内地写字楼市场恰逢供求失衡的周期低谷。未来大量办公空间陆续落成后，市场能否有效吸纳，新增供应能否顺利转化为稳定的租金现金流，这仍然是嘉里建设需要直面的一道现实考题。
整体而言，嘉里建设正行驶在一个关键的换挡期：传统的开发销售引擎暂时低调，租赁及酒店业务则首次扛起了增收大旗。利润的增长更多仰仗于毛利率修复与计提减值的减少，而非规模扩张所驱动。
接下来的半年，真正的变量在于节奏的把控。内地销售物业的推盘能否提速？写字楼租金是否已触及周期底部？740万平方呎的可售资源将以怎样的速率转化为实际回款？这些问题的答案，都将直接决定这家老牌港资房企业绩曲线的最终斜率。