“新周期之下，商业地产企业真正的护城河，究竟是规模、商业模式，还是敢于向下扎根的业务纵深？”

本文整理自肖忆女士在2026博鳌地产发展大会上的演讲内容。

肖忆（同熙商业副总经理兼发展部总监）：大家好，我是同熙商业的副总经理兼发展部总监肖忆，今天非常荣幸能够受到观点机构的邀约，代表我们企业向大家进行一个分享。

我分享的主题是“破局与增长：震荡周期下同熙商业的创新答卷”，希望可以通过分享我们企业的真实故事，与在座的各位有一些思想上的碰撞。

先用一组简单的数字来介绍一下我们公司。同熙商业成立于2013年，是专注在街区商业物业投资、街区运营管理和连锁品牌孵化的综合性商业集团，我们目前还是深耕粤港澳大湾区，有自己的商管品牌喜街，也有正在孵化的连锁品牌煲仔宗师。

过去几年，我们受到了行业比较多的关注，2024、2025年连续两年被观点机构评选为全国典范商业街区品牌，今年更是被提名为全国商住融合价值赋能标杆企业。在过去数年房地产振荡的背景下，我们依然保持了每年都有新增的大宗商业整购，所有的资产出租率都可以做到95%以上。

这一切是如何做到的呢？在我制作这份文件之前，我们董事长特地交代了八个字：只讲干货，无须保留。所以接下来带大家看到的都是我们公司最干货的内容，也是之前在一些公开场合没有分享过的。

我们的投资和运营的所有项目都是从开发商手上整购回来，并交给公司统一运营的。我们的标的从3.5万方的街区商业到3000方的社区底商不等，我们均有涉猎。这些简单的数字背后，就是同熙商业坚持了十多年的一条路。

大家可能会好奇，公司的商业模式究竟是怎样的？我们的商业模式由三大板块融合发展。首先是投资板块，我们有自己的创新模式，本质上就是“整购+灵活持有+统一运营”。这个投资业务的全链条，也是第一次在公开场合无保留分享。

同熙商业会做专业风控，严选优质商业街区资产进行整购。在这一刻，开发商可以快速实现百分之百的资产去化。整购之后，我们会对商业进行全方位价值提升，包括策划定位、工程升级、动线优化、商业包装等，进一步放大商业价值。

通常我们会采取部分销售、部分自持的比例，进行灵活持有。无论销售还是自持，都会把全部资产交给喜街商管做“10+10年”管理，涵盖策划、招商、营销、运营四个维度。

这个创新链路解决的是行业长期忽视的一个问题，就是产权与治权的分离。商铺散售之后，如果没有人运营，品质会慢慢流失。尤其在当前市场环境下，并不是买一间商铺放在那里，就会自然升值。

同熙商业把产权和治权重新统一起来。通过这样的链路，开发商实现完整去化，小业主可以稳定收租，商户也获得真正的运营支持。

过去多年，保利、中海、万科、龙湖、富力等开发商都非常愿意与我们进行大宗交易。因为商铺散售越来越难，散售之后也很难保证运营品质，不同小业主可以自由出租给不同业态，未来经营画面会比较混乱。但如果交给同熙商业，不仅能实现商业完整去化，还能为地块配套非常优质的商业配套。

近年我们有部分合作是在住宅销售阶段同步进行的，我们发现，这种合作对住宅去化也有显著提速作用。

大家也会问，光靠一个创新模式，投资业务就跑通了吗？其实远远不够。大家也能看出，刚才那个链路非常重要的一环，就是能实现资产流转。

但在当前市场环境下，受电商冲击，商铺租金越来越低，甚至出现空置。大家为什么愿意花几百万元买一个可能空置的资产？这就是当下的困局。除非你能让资产具备创造健康稳定现金流的能力，这就需要非常深厚的商管能力来支撑。

接下来介绍我们的商管板块。

喜街商管团队规模为150人，在管商业面积30万平方米，合作商家资源超过1000个。在街区商业深耕数年，我们现在的体系已经迭代到2.0版本，通过策划、招商、营销、运营四个维度，激发商业真正的内在价值。由于时间有限，这四大维度中，我精简出一些值得与大家分享的内容。

在策划维度，商业确实已经进入存量时代，大家越来越习惯在线上购物、消费。为什么还要来到线下？因为人们仍然有体验和交往的需求。现在的消费者也更愿意为情绪价值、审美和内容买单。

因此，喜街2.0的策划定位为“城市微度假生活街区”。我们希望所有消费者来到喜街，感受到的是松弛、自然和烟火气。

我们的定位已经从简单的商业功能规划，走向居民生活方式的设计。在品牌筛选上，不是看什么品牌最火就对接什么，而是选择最适合街区调性的品牌。 ebc外汇平台官网 EBC交易平台

另外，为了更好地满足体验和交往需求，我们注重场景打造。比如外摆空间，我们非常重视，因为人们在外摆空间交流时更有情调；也做了很多“街角微醺”节点，让居民回家之后，还有一个可以下楼喝酒聊天的地方。

在视觉设计上，我们也致力于让居民更加放松，愿意来到喜街停留。每一条喜街都是宠物友好街区，我们甚至还自己救助、收养流浪狗。

在招商维度，除了有1000多个传统的策略联盟品牌，比如麦当劳也是我们的全国战略合作伙伴。

特别值得分享的是我们的自营业务。所谓自营，就是公司划拨资金给这个部门，去研究最适合街区的业态和品类。我们和这些品牌共同联合投资，在喜街开店。这样的操作很快能提升出租率和项目成熟度。另外，喜街商管专业的选品和运营，也可以确保这些联合投资很快实现盈利。

事实上，我们已经落地了20多种不同业态和品类的联合投资，基本涵盖全业态，包括重餐、轻餐、休闲娱乐、教培、生活配套等，我们全部都有落地。只有自己开过店，才知道什么样的商家能活下来，什么样的商家会死掉。

在营销方面，我们做了大量线上线下营销工作，今天更想分享的是线下营销活动。其实在广州市中心，比如珠江新城，也有不少空置商铺。为什么喜街商铺的出租率这么高？其中一个原因，就是我们每周、每月、每季度都会举办主题活动，而且这些活动的性质和吸引的群体，都能反哺到喜街的商家。

比如平衡车比赛可以很好地反哺教培机构，主题音乐会可以反哺餐饮商家。而且通过不断举办引流活动，我们让周边居民形成了消费黏性。

最后是运营维度。我们与商户、会员有着千丝万缕的联系。比如商户开店之前，我们有专属投资顾问；在施工阶段，我们也会推荐非常靠谱的装修施工单位。我们做的这些，都是希望商户能降低投资成本，快速实现盈利。

所以，喜街商管不仅仅是投资板块的配套。只有整条街租得出去，商户能赚到钱，小业主能稳定收租，才能让资产产生健康稳定的现金流，投资业务才能真正跑通。

为了在商业领域继续深耕，我们去年还拓展了零售板块。有两个原因：一是前面介绍的自营部门，已经投资、落地了20多种不同零售品牌，我们了解作为商家如何更好地赢得消费者喜爱；二是我们注意到，近年来很多中国零售品牌都很优秀，出海也非常成功。我们相信，在中国这个大市场能够生存和发展起来的品牌，其模式一定具备全球化竞争力。

因此，去年集团全资孵化了连锁品牌“煲仔宗师”。为什么选择煲仔饭？首先，中餐在全球享有美誉，所以我们定位做中餐。这个中餐品牌要在国内行得通，在国外也能跑得通，就必须解决异国管理和人工成本的问题。所以，我们和厂家共同研发了这套微晶板AI控温煲仔炉，目前已经申请国家专利。

有了这套设备，普通同事把煲仔饭放到设备上，就能很快按程序出餐，做出类似老师傅火候的煲仔饭。因为设备可以设定不同功率分布，通过简单操作，8分钟就能做出带黄金锅巴的煲仔饭。有了这样的设备，未来出海时，既不需要明火，也不需要依赖任何一位老厨师。

有了专利和模型，也依托集团多年在商业资产领域的资源沉淀，去年开始我们进入了很多A类商场，比如天河城、K11等，每一家都深受消费者喜爱，每一家都是大众点评高分门店。

我们希望今年扎实做好国内市场，明年能够走出湾区、走向海外。在走出湾区、走向海外的过程中，也会寻求当地靠谱的合伙人，共同推进全球化布局。

回到今天的主题，震荡周期下同熙商业如何交出创新答卷，并保持业务增长？我们的回答是，将业务做到极致的纵深。

经过十多年的深耕、试错和创新，投资、商管、零售已经组成同熙商业的商业矩阵。在投资板块，我们解决开发商去化问题、小业主出租问题，以及商户营商环境问题。

商管板块，我们会不断深化理解，弄清楚当下消费者对线下商业到底期待什么。在零售板块，我们希望煲仔宗师能像许多出海成功的中国品牌一样，成为煲仔饭品类的全球头部品牌。

另外，三大业务板块同处大商业框架下，必然有大量业务融合与促进，这让我们在新周期下仍能保持持续增长。

回看当下，很多人说房子都卖不出去，商铺更卖不动；也有人说电商冲击这么大，商铺很难租；还有人说，餐饮如此内卷，早就没有生存空间了。但我们认为，与其抱怨环境，不如把根扎得更深一些。

最后，作为总结，也向大家提出一个问题：新周期之下，商业地产企业真正的护城河，究竟是规模、商业模式，还是敢于向下扎根的业务纵深？

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审校：刘满桃

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