“为什么文商旅做起来这么难？核心在于文、商、旅三个字，每一个字都有着现实的难题。”

本文整理自黎振伟先生在2026博鳌消费暨文商旅康养大会上的演讲内容。

黎振伟（广东省房协专家委主任委员、湾区首发经济智库专家）：这是一个临时任务，中午陈总才把任务交给我，所以我下午在台下认真听取了全场内容。

当前，扩大内需、提振消费已经上升为国家重要战略，消费已经成为拉动我国经济增长最核心的动力，所以房地产行业也正式告别了大规模增长开发的时代，我们已经全面进入了存量时代。

我们今天在探讨文商旅，资产的价值能不能释放，不再取决于怎么盖楼，而是能不能承载消费。文商旅康养正是因为存量资产的激活，已经成为最重要的赛道。

倒逼我们行业要完成一次彻底的思维转变，从过去的开发思维、简单的物业管理思维，升级为资产运营思维。

我们所有的开发建设最终都是要服务于物业的使用、服务于人的消费，这也是地产转型的终极命题，也是观点把文商旅康养作为重要讨论点的原因。虽然我们这个环节在最后，但是意义非凡。

谈到文商旅，我是有深刻体会的。1987年进入这个行业，现在算起来也有39年了，做的第一个项目就是广州世贸中心大厦，负责的项目是广州好世界广场，那是30年前的项目。

我1990年到香港学习，考察的第一个项目就是太古广场。从那时候开始，我认识到房地产还真的不是仅靠开发。

当时香港的八大家族，90年代开发收入跟租金收入各占一半，到了今天，他们基本上都是二八结构，租金收入达到80%，开发只占20%，这是房地产发展的最终目标，靠持有运营实现长期、稳定的收益。

反观内地，不管是万科还是万达，很多头部企业都在朝着持有运营的方向努力，目标也很清晰，但落地推进的过程格外艰难。

为什么文商旅做起来这么难？核心在于文、商、旅三个字，每一个字都有着现实的难题。

第一个是文，本土传统文化的挖掘。过去我们在高速规模化发展的过程中，往往是脱离了本土文化，求快、求规模、求复制，很容易就忽略了在地文化。所以蔡云秘书长也讲，现在的项目同质化严重。

要把文化做深做透，不是简单的贴文化标签，需要对文化深刻的理解。我过去给很多外资企业做顾问的时候，发现他们做一个项目要调查很长时间。比如太古在做广州太古汇的时候，前期用了5年的时间调研，做这个项目又整整花了10年。也就是说，广州太古汇是花了15年打造的。所以今天有些高端商场说几年就能完成，我觉得真的是很难，这恰恰是我们行业普遍需要补上的一课。

第二是商，身处广州这个千年商都，商业是我们的长板，但是今天也面临着双重挑战。一方面线上电商持续冲击实体商业，线下买东西已经不多了；另一方面，消费者的需求、消费观念已经彻底改变，很多项目要做场景，要不断地改变，要吸引客户来。

当然有时候尽管做得很好，人气很旺，但往往陷入旺丁不旺财的困境。怎么把人流转变为实实在在的消费，把钱留下来，但客户又是喜新厌旧的，你的改变如何做到不仅每天变，而且花更少的钱，这是商业绕不开的难题。

第三是旅，这一点挑战更大。我这几年一直在深入探索旅应该怎么做。旅游市场整体是很火热的，人气很旺，但是旅游消费天然的挑战在于它的消费波动性，旺季很旺，但是淡季很淡。

我们在国外都遇到这样的问题，如何保持场景、服务、收入能够持续稳定，难度非常大，所以看到很多旅游项目基本上是不赚钱的。

当策划这些项目的时候，都说千万不要轻易做旅游项目。过去我们做旅游项目是卖房子的，一旦进入经营就很难，所以我经常劝别人知难而退。

今天我们在讨论文商旅的时候，已经不仅仅是房地产存量资产转型的话题，更是落实国家促消费战略的现实命题。我们既要看见巨大的机遇，更要正视现实中重重的难点，共同寻找破局之路，这也是今天这场文商旅康养大会交给我们的一个特别难得的机会。

刚才几位嘉宾的演讲，我一直在认真聆听，也很受启发。

首先是蔡云秘书长，她的题目是“拥抱变革，重塑价值”。蔡秘书长是最接地气的行业领导，而我们很多政策往往脱离了实际，往往是简单化、统一化的。如果没有像蔡云秘书长这样跟企业紧密联系、做好政府与企业桥梁的人，好的政策是很难实现的。

从蔡秘书长传达的信息中，我们也看到很多数字的变化，对此我们应该感到欣慰。同时，这也告诉我们，逻辑要重构、模式要升级，我们要从拿地开发转向内容运营，要从规模扩张转向价值创造，要从同质化的模仿转向特色的深耕。当然，这几个转向很难。

第二位嘉宾，锦楼集团田维龙先生的发言主题是“盒子商业到非标场景的空间革命”，探讨了一个很重要的问题，就是商业如何从商户租赁、商业交易的容器，变成以人为核心的生活场景。

他提到的存量改造革命，有三点非常重要。我们过去的开发商做商业追求高大上、重投资，找国际的设计大师等等，这些在今天都不行，所以他提到“微、深、重”非常重要。

微就是微改造、少花钱，他做了一个项目，只花了2000多万元就做了很多改造。深就是要深度迭代，做很多轮的迭代。 ebc外汇平台官网 EBC交易平台

重是要重内容，如果没有内容，光是场景，光请大师设计是没用的。所以他提到很重要的一点，就是思维、认知的变化，可能比设计的变化更重要。另外一个是价值的底层升维，比简单的空间升维更重要。

第三位嘉宾，美林商旅集团的武总，我们是老朋友了，您的项目我也很熟悉。刘老板在90年代策划这个项目的时候，我是参与讨论的。他做项目非常用功，当时考察了美国所有家居广场，来设计这个项目。

当然，这个项目的过程也很曲折。武总提到的“好商业是养出来的，不是设计出来的”，我非常赞同。

从设计的角度看，刘老板是很注重的，他请了很多人来设计，但是光有设计是不够的，如果这个项目没有时间的沉淀，没有城市发展的支持，没有后来商业的加持，是很难做的。所以我觉得不仅是养出来的，还是熬出来的。

你提到的一点我非常认同：如果这时候还做高大上的定位，那是回到20年前，是不对的。你又提到，势能远大于地段的价值，这一点很重要。说实话，如果这个项目放在10年、20年前，没有今天的表现；如果没有广州今天的发展，这个项目也不行。

所以这个项目从一开始可能看不出机会，可能需要时间去等待。所以我又认为，商业因为养，所以不能短视。

太古地产做商业，为什么花5年考察、花10年打造？因为是养出来的，在建设过程中慢慢提升。养是很重要的，养土壤、养在地、养生态、养增量、养内容、养心智。

你把你的核心看家本领给大家讲出来，非常感谢。一个这么大的项目能做得这么好，真的不容易。

第四位嘉宾是中银证券的夏总。您不是做商业的，但是从您的分析中，我在想，今天在座的如果有做商业的，想想谁会投资给你？能有钱投给你的，都是像夏总这样精明、对数字这么清晰、对运营清楚的投资者。

不做运营，但是深知什么是好商业。今天夏总提到的很多观点我很认同，包括新消费时代下商业迎来了重大的机遇。这个机遇不是每个人都有的，你们投资的一定是那些有充分认识、有充分能力，同时对商业有长远思考的人。

所以今天已经没有盲目的投资者，也没有像过去那样靠关系或包装就能搞定投资的人，一定要有像夏总这样对商业充分了解的人。我们做商业地产一定要做好功课、尊重规律，有长远打算。

第五位嘉宾是黄国轩，演讲中提到从看风景到进入世界。当然今天我们也担心另一个问题，科技会不会成为下一轮的泡沫？你是科技工作者，也是年轻的消费者，从你的分析中看到，科技不是工具，而是开始成为内容；机器人不再是设备，而是内容的一部分。

年轻人在思考科技应该如何为内容服务，如何为消费者服务。同时再说一句，文化也不再是标签，而是实实在在的消费品。所以，我们的科技该如何为商业助力？

最后也分享一些我对文商旅的感受，有几句话跟大家共享。

第一，做一个好的商业，一定是与城市共存、与客户共情。所谓与城市共存，就是要融入这个城市，跟城市文化结合；跟客户共情，就是要知道客户需要什么。

第二，与时间做朋友、与商户共成长。我们做商业要学太古，要学美林，要用时间去打造商业项目，不能想着两年、三年就做一个标杆商业，这是不可能的。

与商户共成长，过去都说不能一开商场就想着租金每年递增多少，不能不管商户的死活。这一点也是太古和兰桂坊给我的一个重要启示。

当年引进兰桂坊到广州的时候，做了很多研究。香港兰桂坊有很多商户，都是Allan Zeman（盛智文）先生投资、帮助一起成长的。

很多酒吧是年轻人打造的，年轻人有创意，但是他们没有资金、没有经验，他就帮他们请厨师、请老师，跟他们一起成长，这一点也成就了兰桂坊40多个酒吧能够如此长久存在。

第三，文为魂、场为基、商为和、赢为本。文化要有灵魂，如果没有灵魂，就空了。场为基，没有一个场地是很难做的，所以我也经常对文旅的人说，千万不要想着租房子来做酒店，也千万不要想着租房子做商场，光是租金就能耗死你。

没有好的物业，千万不要做文商旅。如果你是业主，也应该跟经营者共同成长，千万不要想着只收租金，否则商场一定做不好。商为和、赢为本就不用强调了。

最后一句话，我们做商业的一定是求质不求量、求稳不求快、求准不求广，简单克隆的商业大多是不成功的。

我们看到南京的德基广场、河南的胖东来，那么好的商业，也只能在一个小的范围内发展。所以商业不是像地产那样可以到处克隆，所以求稳不求快。求准不求广，商业一定要精准对客户，千万不要什么都做。

这就是我对商业的理解，谢谢大家。

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审校：劳蓉蓉

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