中报观察 | 宝龙地产赢得喘息之机 观点网 • 2026-08-29 02:33 对宝龙地产而言，境外债务重组的落地为其赢得了宝贵的喘息时间，但经营端的造血能力仍是终极考验。 观点网 宝龙地产交出了一份喜忧参半的业绩答卷。 8月28日，宝龙地产（01238.HK）披露2026年中期业绩，报告期内合约销售额约34.2亿元...
在房地产行业整体深度调整的背景下，宝龙地产交出了一份耐人寻味的中期成绩单。表面上看，亏损幅度大幅收窄，但细究之下，这更多是债务重组带来的账面“红利”，而非经营面的实质好转。
2026年上半年，宝龙地产实现合约销售额约34.2亿元，对应合约销售面积约33.22万平方米。期内总收入约81.84亿元，相比2025年同期缩水38.2%。收入下滑的拖累主要来自物业开发板块——作为核心收入来源，已交付项目的确认收入约58.5亿元，同比大跌45.3%，原因在于期内可结转的住宅及商业物业数量明显减少。
其他业务板块同样难言乐观：投资物业租金收入约8.18亿元，同比下降14.3%，公司称这与可租赁面积收缩有关；商业运营及住宅物业管理服务收入约10.95亿元，下降8%，部分零售商业物业管理合约到期未续是直接诱因。唯一的亮点是酒店运营等附属业务，期内收入约4.21亿元，同比微增1.7%。
收入端的持续萎缩直接侵蚀了盈利质量。上半年宝龙地产毛利仅约5.48亿元，同比下滑72.9%；毛利率更是从去年同期的15.3%骤降至6.7%——公司坦言，销售价格持续走低是毛利率被大幅挤压的关键因素。
此外，投资物业公允价值变动再度形成巨大拖累。报告期内，公司录得公允价值亏损约26.51亿元，较2025年同期的17.21亿元扩大54%。购物中心租赁需求疲弱、房地产价值中枢下移，都在不断压低投资物业的估值。
报表上，公司拥有人应占亏损约5.92亿元，同比收窄77.7%。不过，这一改善并非经营贡献，而是来自一桩一次性事件——约31.06亿元的债务重组收益。
具体而言，宝龙地产旗下附属公司上海宝龙实业所发行的六笔境内公司债券及资产支持证券已完成重组，展期与折价清偿安排被确认为账面收益。剔除该笔收益后，公司拥有人应占核心亏损约19.66亿元，较2025年同期的17.6亿元反而有所扩大。
换句话说，如果没有重组收益“托底”，宝龙地产的实际亏损仍在恶化。与此同时，公司也在通过压缩开支来控制失血：期内销售及营销成本与管理费用合计约5.18亿元，同比下降36.3%；员工总数从2025年末的7446人缩减至5893人，降幅达20.9%，对应的员工成本总额约6.46亿元。缩编减支固然能缓解短期压力，却也侧面印证了公司业务体量的收缩。
回顾上半年，宝龙地产最具战略意义的事件当属境外债务重组的最终落地。整体解决方案于5月12日获得债权人批准——454名出席债权人会议的代表合计持有约32.56亿美元的债权本金及应计利息，占投票计划债权总额的96%；其中445名投出赞成票，对应约29.13亿美元，赞成比例高达89.5%。6月17日，香港高等法院正式批准该计划，6月22日起生效。
重组方案的架构颇为复杂，主要包括三部分：出售1.607亿股宝龙商业股份，套现约3.61亿港元；预留2.08亿股宝龙商业股份，供债权人以每股15港元的对价进行债转股；发行本金上限为12亿美元的强制可转换债券，转换价定为每股2.3港元。
这套组合拳完成后，宝龙地产所持宝龙商业的股权比例将从约30%降至约5.6%，后者不再纳入合并报表。从本质上看，这是一次以控制权稀释换取债务缓释的空间腾挪。
然而，重组的推进并未彻底化解流动性困局。截至6月30日，宝龙地产借款总额约497.75亿元，其中一年内到期部分高达322.32亿元，占比64.8%。期末现金及现金等价物与受限制现金合计约75.21亿元，较年初微增3.9%，对应现金短债比仅为0.23，意味着短期偿债缺口依然巨大。
更值得警惕的是，约248.99亿元的债务已发生违约或构成交叉违约，涉及优先票据、公司债券、商业按揭支持证券及银行借款等多个融资渠道。报告期内，公司流动负债净额约202.41亿元，独立核数师中瑞和信会计师事务所对此明确标注了“与持续经营有关的重大不确定因素”。
资产端同样承受着估值下调的压力。投资物业账面值由年初的745.28亿元降至694.22亿元，缩水51.06亿元。截至期末，公司在建物业及持作销售竣工物业合计约374.50亿元，土地储备约1300万平方米，其中55.6%位于长三角区域。不过，这些资源转化为现金的周期和兑现度仍是未知数。
部分积极信号同样值得留意：净负债率由年初的119.1%降至107.7%；加权平均实际借款利率从5.30%下降到5.06%。此外，公司已通过出售杭州滨江宝龙城等资产回笼现金，该笔交易于2月完成，初步代价为10亿元。
对于宝龙地产而言，境内外债务重组的相继落地，无疑换来了一段难得的喘息窗口。但窗口期的长短，取决于经营端能否真正恢复“造血”能力。仅仅依靠重组收益与资产腾挪来维持账面平衡，终究不是长久之计。
（本文内容与数据基于公开信息整理，不构成投资建议。）