武斌：超级商业体的养成之道 | 2026博鳌消费暨文商旅康养大会

“养商业并非按部就班地执行，而是一场深层次的谋划与精细化运营，更是一项庞大的生态工程。从卖场进阶为休闲目的地，再升级为城市客厅，当养到极致、边界消融时，消费便再无界限。”

本文为美林商旅集团常务副总裁、商管总经理武斌在2026博鳌消费暨文商旅康养大会上的演讲实录整理。

武斌表示，很高兴受邀参加此次大会，借此契机分享美林商旅在全国一二线城市打造超级商业综合体的实践心得。他坦言，自己分享的主题是《好商业是养出来的，不是设计出来的》，这里所说的“设计”并非建筑设计，而是偏向传统SOP体系的固化思维。

在演讲中，武斌以广州美林天地为例展开剖析。作为国内唯一同时引入山姆会员店与宜家家居两大超级IP的购物中心，美林天地东西座目前拥有超过100家餐饮品牌，其中千万级年销售额的餐饮门店逾35家，已成为广州餐饮文化的风向标。2025年，该项目场内销售额达80亿元（含新能源汽车销售20亿元），客流达4800万人次，周末单日车流1.4万辆，车位周转率达5至5.5倍。同时，14家新能源车企及多类车展汇聚于此，使其成为广州新能源汽车销售的核心竞技场。如今，美林天地已稳居天河区第二大商圈——金融城东部商圈的核心位置。这种成长势能并非设计图纸赋予，而是一步步“养”出来的。

武斌指出，过去行业普遍以标准化模式批量复制购物中心，依靠首发优势收割红利。但随着商业网点密度持续攀升，传统商业范式的量产时代已经终结。当前购物中心存在三大结构性症结：一是同质化严重，二是停留在“二房东”收租思维，三是服务颗粒度不足。标准化虽能避免大错，却永远无法催生超级商业个体。

在消费趋于细分的时代，定位的第一要务是明确“不做什么”，再谈“做什么”，通过减法划定边界。依靠惯性经验做规划，很容易陷入流量荒漠。近两年一二线城市新开购物中心多定位于重奢、轻奢、潮奢，但消费下行环境下，目标客群是否真实存在？武斌强调，必须先验证客群，再谈定位。

他总结新开商场存在的三大偏差：第一，“外强中干”——好看不实用，高级却不友好，投入产出比低；第二，“靶心脱靶”——外围动作多，核心转化少，离本质越远收益越差；第三，“缺乏在地根系”——没有挖掘本土文化脉络与居民日常刚需，差异化基础薄弱。

过去业内常讲“地段、地段、地段”，但在边际利润走低的当下，更应重视现金流。武斌认为，从运营与发展维度看，势能的价值已超越地段。势能涵盖城市势能、人口势能、区位势能与消费势能。美林天地地处广州东部，位于天河与黄埔交汇处，沿珠江串联产业、人口与城市动脉，契合城市发展大势，从资本市场看也具有更强的抗风险与抗周期能力。

回顾美林天地的发展轨迹：前身为2010年开业的国际家居饰品中心，2014年因经营不善停业，2019年借宜家开业重启社区商业，2021年随山姆主力店落位开出二期12万平方米，2028年还将迎来三期10万平方米项目。一个历经20年旧改转型的物业，先天条件并不理想，却从家居馆成长为社区商业，再进化为年销80亿、客流4800万的商圈核心。这足以说明，先天不好的物业同样能养出超级商业体。

那么，决定商业生死的关键到底是什么？武斌的答案是：养商业如同种树，世上没有两棵完全相同的树，这是自然法则，也是基因法则。从容成长比什么都重要，需要土壤、水分、光照、温度、空间，以及足够的耐心。

所谓“养”，不是静待无为，也不是单纯招商，而是循序渐进筑牢土壤、在地、生态、增量、内容、心智六维根基，以此培育场域的长久生命力。具体而言：土壤的核心是物业，物业是商业基座，物业管理是最基础的工作；养在地方，就要狠抓本地刚需；养生态，要做品类矩阵，注重业态联动；养增量，要捕捉生长中的新需求；养内容，要让商业带有情感；养心智，好商业会自我思考。

首先，物业是底座。做好风火水电气的能效管控，优化车流客流的运营效率，才是商业管理的核心竞争力。

第二，养在地，核心是锁定刚需。美林天地瞄准广州新中产家庭，打造家庭消费一站式微度假目的地。武斌特别指出，刚需并不只是性价比或民生商品。功能性消费是刚需，情感服务消费是刚需，社交型消费同样是刚需。城市越大，个体越独立，人们越需要线下链接带来的真实存在感，这也是刚需。

第三，养生态。主力店是种子，业态连带是根系。根系越深，枝繁叶茂的可能性越大。美林天地以山姆与新能源汽车为双超级IP，带动餐饮、文创、数码等品类深度协同与场景转化，从品类规模到业态联动形成共生闭环，最终转化为商业价值。

第四，养增量。大型商业若只守存量，难以应对周期与风险。从存量变现到增量突破，关键在于两点：一是扩圈，持续扩大辐射半径；二是吸纳，优化消费力结构与客群结构。2025年1月，美林天地开设广州首个港澳客服务中心，联动广州公交集团、中运交通、香港永东巴士、携程商旅，提供九大免费暖心服务。2025年服务16.6万人次，2026年预计接驳22万人次。港澳客北上旅游经济成为其破圈流量之一。此外，广交会商贸经济也带来巨大助力，美林天地距琶洲会展中心仅12分钟车程，通过推出商贸客专属权益，已成为广州外籍人士最聚集的商场之一。

演唱会及体育赛事经济同样不可忽视。美林天地距广州奥体中心仅6公里，今年奥体中心将迎来53场大型演唱会。此前举办的邓紫棋广州站官方应援、蔡依林粉丝见面会等活动，单场峰值客流超万人。演唱会经济带动文创、餐饮、数码消费，并在社交平台形成百万级乃至千万级传播，极大强化了商场生态影响力。

第五，养内容。没有内容的商业只是货仓。美林天地年均举办近百场跨界活动，涵盖明星见面、首映礼、城市快闪等，强调全天候强互动。金逸影城已成为明星首映礼的广州必打卡地。通过持续输出生活方式与生活美学，培育场域情感，凝聚同频人群，形成自有IP的护城河。

第六，养心智。让商业会思考、会进化。这种思考不仅来自运营方，更来自联动场内300家商户的共创。项目每月约谈品牌区域总、片区总及主理人，群策群力开展联合营销，如一日店长、品牌首发、城市快闪等。同时深化政企协同，与天河区政府及前进街道共同打造金融城东部商圈，整合望月动漫公园、临江公园、杨桃都市农业公园等三大主题公园，为文商旅微度假生态奠定优势。

武斌还强调消费端反馈的重要性。项目通过AI、点评平台、小红书等渠道持续捕捉消费者声音。投诉建议是最真实的推动力，能快速提升口碑满意度。消费者最终会用脚投票，只要他们高频到店，就证明商场能满足多样化需求。

美林天地是如何养成的？关键在于从卖场到目的地经济的转变。第一，打造餐饮文化目的地。“食在广州，食在美林”已成共识，104家餐饮中千万级门店超35家；第二，打造智能科技生活目的地，汇聚14家新能源品牌及众多车展；第三，打造广州东部夜经济生活目的地，依托天台24小时公园、烟火市集、大湾区音乐艺术公益驻留计划，激活全天候活力；第四，打造生活方式目的地，涵盖商业生态站联合办公、大湾区首个NBA篮球公园、宠物友好空间、花艺空间、美林美术馆等多元场景，让不同人群都能找到归属感。

美林商旅集团的核心管控战略为：流量是核心，体验是基石，感知即服务，口碑即运营。武斌始终坚信，硬件只是场域的更好起点。实体零售作为长期经营的空间载体，最终比拼的是持续的服务打磨、场景营造、内容培育，以及出行游逛效率——如何节约和优化顾客时间。项目持续创造顾客到店理由，承载在地刚需，回应家庭情感诉求，引领更好的生活方式。截至2026年7月31日，美林天地在大众点评广州商场打卡榜排名第一。

顾客对场域的判断，来自全部可感知的五感触点——目之所及、耳之所闻、身之所感、心之所触。背景音乐在早中晚的差异、香氛的运用、联通口咖啡烘焙的味道，都是刺激消费感官的载体。看得见的场景、感受到的温度，就是服务本身；顾客自发的认同与传播，就是最好的运营。

美林天地制定了2024至2028年五年经营战略大纲与招调计划，每年解决几个重点问题，通过“两年爆改、三年招调”的里程碑式动作实现客流销售双位数增长：2023年“保流量、补空铺、控成本”，2024年“抓餐饮、拉销售、抢品类”，2025年“提客质、做增量、强规模”，2026年“做生态、强商圈、造趣场”——让年轻人在这里找到快乐源泉，形成情感与社交的目的地。

武斌强调：“先从60分开始行动，边干边调。一步到位意味着更高成本、更多精力。先行动，在行动中不断拉升分数。”

在他看来，商业消费场景的演变路径是：卖货→卖空间→卖场景→卖文化与情感。因此，美林天地正在打造“光源级”松弛感园林景观街区，实现场内场外、一河两岸及深涌水岸的场景串联。商业的下一站绝不是更大的盒子，而是城市的微度假目的地。项目策划了8公里城市慢跑路线，串联珠江水岸、杨桃公园，导入岭南非遗资源（如龙舟下水点），发展跑团、骑行俱乐部等多元社群。

展望未来，消费将呈现三个维度的“无界”：业态无界——农文商旅体娱创深度融合；空间无界——从天面到地下，从有盒到非标；时间无界——从早餐到24小时夜经济全天候覆盖。超级商业综合体的终极形态，将是“农文商旅交能”六维融合体——“交”指交通枢纽级运营能力，“能”指新能源驱动的出行效率革命。

武斌特别提到，无人驾驶将重构商圈价值逻辑。未来商圈不再是地段决定价值，而是出行效率决定辐射半径。当商场能为消费者降低出行成本，客群覆盖范围可能从10公里延伸至整个大湾区。这是由技术驱动、出行生态重塑、成本结构革命、商业模式创新、辐射范围重构共同作用的系统性变革。

最后，大型商业体还应思考传递什么。顾客在成长，商家在成长，员工也在成长。最终养的是善意与正念，让爱传递。你对员工好，员工对顾客好，顾客对社会好，形成良性正向价值观的传递。大型商业就像一座城，无规矩不成方圆，好的规矩是养出来的。胖东来有句经典的话：“真诚一些，别人是感受得到的。”

好商业是养出来的，不是设计出来的。养不是简单的执行，而是谋划与深度运营，是大量的生态建设工作。从卖场到休闲目的地，从目的地到城市客厅，养到最后边界消融，就是消费无界。顾客与商家一生成长、一生快乐，这是美林商旅的目标。

武斌提出的六维养商心法，核心在于养土壤、养内容、养流量、养体验、养口碑、养生态。在这套运营体系背后，还暗藏一条主线——成长。从消费底层逻辑看，消费的终极指向本质是获取成长，大众消费不仅是获取商品与服务，更包含情绪、心智乃至家庭幸福层面的综合成长诉求。因此，打造大型商业体、运营都市商圈，商业经营的初心终究会回归“一生成长，一生快乐”。

免责声明：本文内容与数据根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。