京城佳业2026年中报显示：收入12.076亿元增长15.6%，利润2730万元增长20.8%，但毛利率降至14.1%。第三方在管面积首次过半，外拓与应收账款压力并存，公司正处于规模扩张与盈利质量平衡的关键转型期。
房地产行业的下行周期仍在延续，物管企业的生存逻辑正经历前所未有的重塑。在这个背景下，京城佳业交出了2026年上半年的成绩单——增长数据依旧亮眼，但增长背后的质量隐忧同样不容忽视。
根据京城佳业最新发布的2026年中期业绩报告，公司上半年实现总收入12.076亿元，同比增长15.6%；归母净利润达到2730万元，同比增幅20.8%。从表面数字来看，核心财务指标双双录得两位数增长，这份答卷不算难看。
然而，利润表上的数字并非故事的全貌。报告期内，公司毛利率降至14.1%，较上年同期的15.3%出现了1.2个百分点的下滑；净利率则为2.2%，同比微降0.1个百分点。这种收入增长与盈利水平之间的背离，正是京城佳业自2024年以来持续面临的深层矛盾。
回顾过往两年，公司2024年和2025年全年收入分别达到19.84亿元和22.92亿元，同比增长率分别为8.4%和15.58%。但在利润端，2024年毛利3.54亿元、年度溢利8460万元，2025年毛利进一步压缩至3.18亿元、溢利降至5160万元，连续两年出现利润下滑。
进入2026年，公司终于止住了利润下滑的势头，但毛利率的持续走低似乎预示着阵痛尚未完全结束。若这一趋势延续至全年，公司整体的利润率修复之路仍需时日。
成本端的持续上涨是解释毛利率下行的最直接因素。中报数据显示，京城佳业上半年营业成本为10.37亿元，较上年同期的8.84亿元增长了17.3%，这一增速明显超出收入端的15.6%。
其中，员工成本达到1.84亿元，同比上升约11.5%。物业管理本质上属于人力密集型行业，人工工资的刚性上涨几乎难以通过管理手段完全消化，这已然成为全行业面临的共性挑战。
分业务板块来看，物业管理服务作为公司的基本盘业务，上半年实现收入8.399亿元，同比增长12.6%，在总收入中占比达到69.5%。值得注意的是，公司报告期内在管面积仅同比增长1.3%至4800万平方米。在规模扩张有限的前提下，收入仍能实现两位数增长，这在一定程度上反映出公司在管项目的单位产值正在提升，高收费项目占比或许有所增加。
三条业务线中表现最为突出的是非业主增值服务。该板块期内收入达到1.665亿元，同比大幅增长35.6%，收入占比提升至13.8%。其中专项服务收入更是达到7330万元，同比增幅高达102.9%，几乎实现翻倍增长。
非业主增值服务主要涵盖案场服务、前期介入、工程维修等面向开发商的服务内容。在房地产行业深度调整的背景下，多数物企的这一板块收入都在持续萎缩，京城佳业反而迎来逆势增长，这可能表明公司在关联地产链条之外的服务变现能力正在增强。但该板块与上游开发业务的景气度密切相关，增长能否持续仍需时间检验。
社区增值服务板块收入为2.012亿元，同比增长13.9%，占总收入比重16.7%。作为物企普遍看重的第二增长曲线，这一板块的毛利率通常高于基础物管，也是利润改善的关键抓手。但从增速来看，该板块与基础物管基本持平，说明公司在社区经营上的价值挖掘仍有进一步提升的空间。
在规模扩张策略上，上半年在管面积增速仅1.3%，这一数字在行业内并不显山露水。但细究之下，这背后其实是一套主动取舍的逻辑。
期内，京城佳业新增全委物业项目11个，其中来自第三方的项目达10个，占比高达90.9%；新签合同金额3.485亿元，同比增长8.0%；新签面积160万平方米。与此同时，公司主动梳理并退出了十余个亏损及潜在亏损项目，其中5个已实现平稳退出。
在物业费下调、项目退出频繁的行业环境中，主动剥离低效项目是一种止损策略。亏损项目不仅持续消耗利润，还占用管理资源和人力成本。虽然短期内会对在管面积和收入增速造成压力，但长期来看有助于提升存量项目的平均盈利水平。
在这一进一退之间，京城佳业的在管面积结构发生了标志性变化。截至2026年6月30日，源自北京城建集团的在管面积为2330万平方米，占比48.5%；第三方在管面积则达到2470万平方米，占比51.5%，首次在规模上超过了关联方。
公司方面并不避讳对关联方的依赖，曾明确表示将依托控股股东北京城建集团的全产业链优势，以及作为首都国有物管上市公司的先发优势，力求打造集团的第二增长曲线，并以市场化外拓作为规模增长的重要补充路径。
但市场化外拓从来都是一把双刃剑，既能够快速做大规模，也可能成为侵蚀利润的重要因素。截至报告期末，公司的贸易应收款项总额约为10.32亿元，其中关联方应收款项2.22亿元，第三方应收款项8.09亿元。公司已累计计提坏账准备2.85亿元，账面价值为7.47亿元。
应收账款问题正在成为京城佳业利润的又一道伤口。报告期内，公司确认预期信贷亏损4320万元，较2025年同期的3550万元进一步扩大。这意味着随着外拓步伐加快，回款难度也在同步攀升，部分账面收入最终以减值形式重新回到了利润表的减项中。
近年来，应收账款减值始终是京城佳业未能彻底解决的命题。随着市场化外拓占比不断提升，如何在扩大第三方收入的同时有效控制回款风险，将是公司下半年乃至更长周期内的核心考验。
值得庆幸的是，公司期末现金及现金等价物为7.44亿元，较上年末的7.202亿元略有增加，资金面保持充裕，能够支撑公司在无外拓并购压力下的平稳运营。
刚刚告别利润连续下滑的阴影，京城佳业的市场化转型其实才刚刚踏上正轨。翻开新一年的账本，提质增效能否真正转化为利润率的实质性拐点，才是市场接下来需要密切关注的核心变量。